جو تابستاني در معاملات زمستاني مسكن

شروع پررنگ نوسان‌مثبت در قيمت سكه و دلار طي فصل پاييز باعث شد در بازار مسكن تقاضاي سرمايه‌اي كاهش پيدا كند و در مقابل، تقاضاي مصرفي –مردم عادي نيازمند مسكن- از طريق پيش‌خريد بتواند استفاده لازم را ببرد، اما در چند هفته اخير با اوج‌گيري بي‌سابقه اين نوسانات، تحولات تازه‌اي در بازار خريد ‌و فروش آپارتمان به وجود آمده است؛ به طوري كه مشاوران ‌املاك در تهران از شكل‌گيري «جو تابستاني در بازار زمستاني مسكن» خبر مي‌دهند.

در حال‌ حاضر حجم تقاضا براي خريد مسكن برخلاف عادت فصلي سال‌هاي گذشته، به قدري افزايش يافته كه واكنش طرف عرضه را موجب شده است. مالكان آپارتمان‌هاي فروشي به خاطر آنچه دلالان ملكي «نامشخص بودن آينده قيمت سكه و ارز» عنوان مي‌كنند، از فروش، به صورت موقتي انصراف داده‌اند و حتي پيش‌فروش‌ها كه از ابتداي سال ماه‌به‌ماه بر رونق آن افزوده مي‌شد نيز اين روزها به‌رغم تقاضا براي پيش‌خريد، رو به كاهش گذاشته است.

هر چند اين تقابل هنوز به «افزايش قيمت مسكن» منجر نشده، اما كارشناسان با توصيه نسبت به «اجتناب از خريد مسكن تا زمان توقف التهاب در دو بازار ديگر» معتقدند نبايد بازار مسكن با زمينه‌هاي كاذب به نوسانات قيمتي دچار شود.

متقاضيان خريد مسكن براي جلوگيري از كاهش ارزش نقدينگي در اختيارشان، مراجعه به بنگاه‌هاي املاك را جلو انداخته‌اند اما در طرف عرضه، تاخير در فروش براي رساندن ارتقاي سطح قيمت مسكن در اولويت قرار گرفته است. براساس اين گزارش، هم‌اكنون در برخي مناطق تهران به خصوص شمال‌شهر فروشنده‌ها قيمت‌هاي پيشنهادي را بالاتر از فصل قبل تعيين كرده‌اند و علت اين اقدام را جبران رشد 25درصدي نرخ ارز و 50درصدي نرخ سكه طي دو ماه گذشته عنوان مي‌كنند.

در ساير مناطق نيز اگر چه سطح قيمت‌هاي پيشنهادي در روزهاي اخير تاحدودي افزايش يافته، اما مورد قبول خريداران قرار نگرفته است.

رفتار ‌عقلايي در بازار‌ مسكن چيست؟
فردين يزداني كارشناس اقتصاد مسكن درباره هجوم خريداران مسكن به بازار در روزهاي اخير گفت: خصوصيت تقاضاي كنوني در بازار مسكن «مصرفي» است نه «سرمايه‌اي»، اما همين تقاضاي موجود كه ظاهرا نبايد قدرت تحريك قيمت مسكن را داشته باشد، اگر فراتر از حجم طبيعي در بازار حضور داشته باشد، باعث افزايش قيمت مسكن خواهد شد.

يزداني تصريح كرد: رفتار عقلايي در بازار مسكن در شرايط كنوني اين است كه در خريد تعجيل نشود.

وي در اين باره توضيح داد: در ماه‌هاي اخير نسبت نرخ تورم به نرخ رشد قيمت مسكن بيشتر از عدد يك بوده كه نشان مي‌دهد، ارزش واقعي املاك كمتر از نرخ تورم عمومي افزايش يافته است اما نسبت نرخ تورم به نرخ رشد كالاهاي نقدشونده كمتر از يك بوده كه به معني رشد شديد قيمت اين كالاها است.

يزداني تاكيد كرد: در حال حاضر بازار كالاهاي با نقدشوندگي بالا همچون سكه و دلار با افزايش قيمت روبه‌رو است و در شرايط طبيعي، بازار مسكن به خاطر اين وضعيت بايد مسير ثبات قيمت را تجربه كند و نبايد فضاي رواني در اين بازار از سوي خريداران ملك اين شرايط را به هم بزند.

رفتار معکوس خریدار و فروشنده
به گزارش «دنیای اقتصاد» اما ظاهرا تلاطم و آشفتگی جو روانی بازار سکه و دلار به بازار مسکن هم سرایت کرده است. گر چه از سال‌های گذشته تاکنون بازار مسکن به عنوان یکی از امن ترین بازار‌های سرمایه‌گذاری کشور شمرده می‌شود اما در چند روز اخیر رشد شدید و نجومی‌قیمت سکه و دلار در بازارهای داخلی بازار خرید و فروش مسکن را آشفته کرده است.

در دو هفته اخیر تغییرات غیر عادی بازار ارز و سکه خریداران و فروشندگان بازار مسکن را بلاتکلیف کرده است، به گونه‌ای که به گفته مشاوران املاک سطح شهر تهران بسیاری از فروشندگان و خریداران رفتاری بر خلاف عادت فصلی از خود نشان می‌دهند.آنچه در بازار مسکن در دو هفته اخیر به چشم می‌خورد رفتار معکوس خریداران و فروشندگان نسبت به هم است.

بسیاری از مشاوران املاک بر این باورند که رشد نجومی‌قیمت سکه و دلار در دو هفته اخیر منجر به افزایش قیمت بسیاری از عوامل موثر و تعیین‌کننده در قیمت مصالح ساختمانی شده است. تغییرات قیمتی و مشخص نبودن وضعیت آینده بازار هم سبب شده تا فروشندگان رفتار بالفعلی را در بازار از خود نشان ندهند و اغلب، بالا رفتن قیمت سکه و دلار را بهانه‌ای برای تغییر لحظه‌ای قیمت فروش خود قرار دهند یا با بستن فایل فروش خود به آینده مبهم بازار چشم بدوزند.

از سوی دیگر فعالان بازار مسکن از افزایش مراجعه کنندگان خرید خانه خبر می‌دهند و عنوان می‌کنند آشفتگی بازار و افزایش مداوم قیمت کالاهای مصرفی به دنبال رشد قیمت سکه و ارز بسیاری از خریداران را هراسان از ادامه افزایش قیمت کرده تا جايی که سعی می‌کنند در صورتی که نیاز مبرم به خرید خانه دارند در کوتاه ترین زمان خریداری کنند.

افزایش قیمت مصالح و خریداران
یکی از مشاوران املاک غرب تهران درباره وضعیت یک ماه گذشته بازار خرید و فروش مسکن گفت: افزایش قیمت سکه و ارز تعداد خریداران بازار مسکن را زیاد و فروشندگان بازار را کم کرده است. اغلب فروشندگان به دلیل افزایش 20 درصدی قیمت مصالح ساختمانی در چند روز اخیر منتظر هستند تا شاید بتوانند آپارتمان خود را با قیمت بالاتری به فروش برسانند به همین دلیل فعلا منتظر نشسته‌اند و برای فروش ملک خود اقدام نمی‌کنند.

یزدانی با اشاره به افزایش 10 درصدی قیمت مسکن طی 15 روز اخیر تصریح کرد: مالکی که تا 15 روز پیش ملک خود را متر مربعی سه میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده بود الان متری سه میلیون و 300 هزار تومان برای فروش گذاشته است.

فروشنده‌ها هول کردند
یکی از مشاوران املاک شرق تهران نیز در خصوص وضعیت چند هفته اخیر خرید و فروش آپارتمان در شرق تهران اظهار کرد: فروشندگانی هستند که به دلیل جو روانی حاکم بر بازار هول کردند و آپارتمانی را که تا چند روز پیش با قیمت متر مربعی دو میلیون و 200 هزار تومان قیمت گذاری کرده بودند و خریداری نداشت حالا آن را تا دو میلیون و 500 هزار تومان قیمت گذاشته‌اند.

خازنی در مورد وضعیت مراجعه خریداران گفت: تعداد خریداران تا سه برابر افزایش پیدا کرده است.او در ادامه به وضعیت ده روز اخیر بازار اشاره کرد و گفت: جو روانی متاثر از بالا رفتن قیمت سکه و دلار باعث شده طی این چند روز قیمت‌ها تا 10 درصد افزایش پیدا کند اما معامله‌ای صورت نگیرد و تنها متقاضیانی که مجبور به خرید ملک هستند آپارتمان‌ها را حدود 5 درصد گران تر از قیمت معمول ماه‌های اخیر خریداری می‌کنند.

گرانی دهان به دهان می‌چرخد
دلالان مسکن جنوب شهر تهران هم از افزایش جزئی قیمت‌ها در جنوب شهر خبر می‌دهند و عنوان می‌کنند: فروشنده‌ها اغلب قیمت‌های بالاتر از قیمت مورد معامله در بازار ارز و سکه را بهانه می‌کنند و می‌گویند فعلا آپارتمان خود را نمی‌فروشند اما تعداد خریداران به خاطر گرانی موجود افزایش پیدا کرده چون این افراد نگرانند که اگر خرید نکنند قیمت‌ها بالاتر برود.

صالحی افزود: متاسفانه قیمت‌ها بالاتر از آنچه که در بازار ارز و سکه معامله می‌شود دهان به دهان می‌چرخد و جو روانی بازار مسکن را به هم ریخته است.

او در مورد افزایش قیمت تصریح کرد: در جنوب شهر همه قیمت‌ها را افزایش نداده‌اند و افرادی هم که اقدام به این کار کرده‌اند در حدود متر مربعی 50 هزار تومان بالا برده‌اند.

فروشندگان شمال شهر بیشتر شدند
به گفته مشاوران املاک بر خلاف سه محدوده دیگر شهر تهران شمار فروشندگان شمال شهر بیشتر شده است، البته این در حالی است که با وجود افزایش قیمت‌ها تا یک میلیون تومان(در هر متر مربع) در این محدوده فروشندگان باز هم حاضر به فروش آپارتمان خود با این قیمت نمی‌شوند بلکه نرخ‌های بالاتر را پیشنهاد می‌کنند.

یکی از همین مشاوران املاک در این‌باره گفت: در محدوده شمال شهر قیمت پیشنهادی در هر متر مربع حداقل یک میلیون تومان در ده روز اخیر افزایش پیدا کرده است، طوری که قیمت‌های فروش از حد طبیعی خود فراتر رفته‌اند.

او اضافه کرد: البته بسیاری از فروشندگان علت این کار خود را افزایش نجومی‌قیمت ارز و سکه عنوان می‌کنند به همین دلیل قبول نمی‌کنند آپارتمان خود را با همان قیمت گذشته بفروشند.

فعالان بازار مسکن چه تصویری از آینده دارند؟
گرچه برخی از مشاوران املاک آشفتگی بازار مسکن را ناشی از نزدیک شدن به روزهای آخر سال عنوان می‌کنند اما معتقدند به هم ریختگی و افزایش بیش از حد قیمت ارز و سکه در بازار داخلی دلیلی مضاعف بر افزایش قیمت‌ها شده است.آنچه بیش از همه متقاضیان مسکن را نگران کرده است این موضوع است که آینده بازار چه خواهد شد؟ آیا وضعیت آشفته فعلی پا بر جا خواهد ماند؟

مشاوران املاک شهر تهران معتقدند درست است که بازار مسکن در دی ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ثبات کمتری دارد، اما وضعیت فعلی نیز پابر جا نخواهد ماند حتی بعد از گذشت دو ماه پایانی سال بازار مسکن در سال جديد با آرامش قبل مواجه خواهد شد.

یکی از فعالان بازار مسکن در این باره اظهار کرد: تجربه نشان می‌دهد از آنجا که افزایش سکه و دلار تصنعی است و بسیاری از آپارتمان‌های نیمه کاره در سال جدید آماده می‌شوند بعید است که آشفتگی بازار ماندگار باشد و حتی ممکن است بازار در سال جدید دچار افت قیمت شود.

علاوه بر این چون برخی از متقاضیان بازار مسکن به شهرهای جدید روی آورده‌اند انتظار می‌رود میزان عرضه مسکن در داخل شهر با افزایش مواجه شود و در نتیجه در پایان فصل بهار با رکود قیمت مسکن رو به رو باشیم.

خریداران نگران نباشند
حسام عقبایی، عضو هیات مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به بی‌سابقه بودن رشد بالای قیمت سکه و دلار در مدتی کوتاه طی 30 سال اخیر اظهار کرد: درست است که نوسانات قیمت سکه و دلار طی چند هفته اخیر در بازار مسکن بی‌تاثیر نبوده است، اما چون سیر معاملات بازار مسکن تابع شرایط مختلفی است و روندی بلند مدت دارد نمی‌توان گفت در بازار مسکن شاهد جهش قیمت‌ها خواهیم بود.

او افزود: با توجه به پیش‌فروش 5/3 تا 4 میلیون سکه در چند روز اخیر افراد سرمایه‌گذار به سمت بازار مسکن هجوم نبرده‌اند و 95 درصد متقاضیان مسکن مصرف‌کنندگان واقعی هستند بنابراین پیش‌بینی می‌شود در سال جدید با افزایش قیمت مواجه نخواهیم بود.

او ادامه داد: به خریداران توصیه می‌کنیم که دغدغه افزایش قیمت مسکن را نداشته باشند چون در سال آینده بازار تحت تاثیر نوسانات قیمت سکه و دلار دچار تحولات عمیقی نخواهد شد و بهتر است مردم بدون عجله در بازار بدون حباب به خرید خانه اقدام کنند.

دو هفته صبر کنید
محمدرضا اعوانی، کارشناس مسکن و عضو کارگروه ساماندهی معاملات املاک نیز به خریداران مسکن توصیه کرد: خریداران مسکن تا دو هفته برای خرید مسکن اقدام نکنند.

اعوانی در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: در حال حاضر با توجه به نوسانات نرخ ارز و سکه بازار حبابی شده است و روی همه بازارها تاثیرگذار بوده است.

او اضافه کرد: اما فکر می‌کنم ظرف 20 روز آینده با تصمیم‌گیری جدید در دولت و به خصوص ابلاغ بسته پولی جدید، بازار سکه و دلار به ثبات قبل بازگردد.

وی تصریح کرد: بهتر است در این مدت هم متقاضیان مسکن نخرند و صبر کنند تا شرایط بازارهای موازی عادی شود.