احتمال ادامه روند کاهش قیمت مسکن

توقف رشد ماهانه قيمت مسكن در تهران از تيرماه امسال – بعد از 2 سال افزايش ممتد و تند- و در نهايت كاهش 2 تا 6 درصدي ارزش معاملاتي آپارتمان در هر ماه طي 4 ماه اخير، اتفاقي بود كه باعث شد چهارمين سيكل رونق‌-ركود در بازار مسكن شكل بگيرد و به موجب آن، كارشناسان تخليه بيشتر قيمت‌مسكن را پايان‌يافته يا حداكثر به كاهش‌تورم، مشروط كنند.

اما نشانه‌هايي از برون بازار مسكن وجود دارد كه فرضيه «وابستگي مطلق قيمت ملك در تهران به نرخ تورم ماه‌‌هاي آتي» را رد مي‌كند و از تاثيرگذاري پارامتر جديدتر خبر مي‌دهد.

پيش‌تر بررسي‌ها درباره علل بازگشت نزولي قيمت مسكن، به شناسايي مجموعه پارامترهايي همچون تغيير دولت، مقاومت خريداران در پذيرش نرخ‌هاي حبابي، انتظار متفاوت خريدار و فروشنده از اوضاع بازار بعد از انتخابات و همچنين كشش ناشي از افت قيمت سكه و ارز منجر شده بود.

با اين حال، نتايج تحقيق و مطالعه محمود جهاني، تحليلگر اقتصاد مسكن، پيرامون پارامترهايي كه مي‌تواند بر مسير آتي منحني نوسان قيمت مسكن موثر باشد، نشان مي‌دهد: تحولات اميدواركننده در بازار سهام و ركوردهايي كه شاخص‌كل بورس دست‌كم در7 ماه گذشته از سال92، به ثبت رسانده است، هم‌اكنون سرنوشت بازار مسكن را به دست گرفته طوري كه حتي مي‌توان گفت بخش قابل‌توجهي از افت ماهانه قيمت‌مسكن در يك فصل گذشته، مديون رشد 3رقمي شاخص بورس و جذب‌نقدينگي‌ از سوي بازار سهام بوده است.

براساس اين مطالعه، رديابي رفتار 2 شاخص‌ بورس و مسكن در 20 سال گذشته، حكايت از واكنش معكوس شاخص قيمت‌مسكن به نحوه افت‌وخيز شاخص‌كل بورس دارد به اين صورت كه هر زمان بازدهي بورس افزايش پيدا كرده، قيمت مسكن در تهران مسير كاهشي به خود گرفته است. در طول ماه‌هاي گذشته از سال92 نيز، اين رفتار كاملا قابل مشاهده است.

شاخص بازدهي در بازار سهام از ابتداي سال92 تاكنون حدود 103 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرده است و اين شاخص در فاصله تير تا مهر حدود 5/9 درصد در هر ماه با رشد مثبت مواجه شد؛ در حالي كه رشد ماهانه قيمت مسكن در همين مدت از منفي يك تا منفي 5 درصد در نوسان بود و حتي در هفته‌هاي اخير بيش‌از 6 درصد ديگر پايين آمد.

نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن - نسبت به ماه‌هاي سال گذشته- نيز اگرچه هنوز دو رقمي است، اما در حال پايين آمدن است، به طوري كه رشد نقطه‌به‌نقطه ميانگين قيمت مسكن در تهران از 69درصد در خرداد92 (نسبت به خرداد91) به 51درصد در شهريورماه رسيد. به اين ترتيب اثر معكوس بازدهي بورس بر قيمت‌مسكن در اين ماه‌ها، با كشاندن منحني نرخ‌رشد قيمت به زير صفر، خود را نشان داده است.

اكنون از يك‌‌سو رونق بازار سهام و رشد شاخص‌كل بورس طبق نظر كارشناسان بازار سرمايه، غيرحبابي و كاملا واقعي ارزيابي مي‌شود و از سوي‌ ديگر باتوجه به چشم‌انداز مثبت فضاي سياسي و بين‌المللي، احتمال افزايش شاخص تا مرز 120 درصد تا پايان سال92 نيز وجود دارد كه در اين صورت، منحني قيمت مسكن باز هم مي‌تواند جاي كاهش و افت‌سطح را داشته باشد.
نتايج مطالعه اقتصادي محمود جهاني تحليلگر بازار مسكن درباره رفتار بازارهاي سهام و مسكن به شرح زير است:

با توجه به وابستگی شدید بازار مسکن به متغیر‌های کلان اقتصادی از جمله روند نقدینگی، تورم، رشد اقتصادی و نیز وضعیت بازارهای رقیب همچون بازار بورس، بازار ارز، بازار سکه و طلا، ثبات یا تلاطم ادواری بازار مسکن به روند و وضعیت این شاخص‌ها و بازار‌ها بستگی دارد. به عبارت صحیح‌تر، به طور اعم فضای کلی اقتصاد کشور و به طور اخص شرایط سایر بازارها، رکود و رونق بازار مسکن را رقم می‌زند. و لذا اگر بخواهیم توصیه‌ای سیاستی برای اثر گذاری بر بخش مسکن داشته باشیم باید این سیاست‌ها، ناظر بر کنترل و شرایط کلان اقتصادی و به خصوص وضعیت بازارهای رقیب باشد.

مسكن و بازارهاي رقيب
بازارهای رقیب مسکن، بازارهایی هستند که همچون مسکن قابلیت پس‌انداز داشته و مردم در شرایط اقتصاد تورمی و در غیاب ابزارهای کارآمد برای هدایت این پس‌اندازها به سمت تولید، همچون جذب سپرده از طرف بانک‌ها یا اوراق مشارکت جذاب و... با هدف فرار از کاهش ارزش پول خود به آن روی می‌آورند. به عبارت دیگر یک نوع تقاضای سرمایه‌ای برای آن کالا شکل می‌گیرد. البته این بازارها در شرایط مختلف با تغییراتی مواجه بوده است برای مثال در دوره‌هایی کالاهايی همچون اتومبیل، سیم کارت تلفن همراه و یکسری کالاهای با دوام نیز این قابلیت را داشته‌اند، لکن در حال حاضر عمده بازارهایی که این نوع تقاضا برای آن وجود دارد عمدتا عبارتند از بازار بورس، ارز، سکه و طلا، که این بازارها به تناوب و با توجه به فضای کلی اقتصاد کشور یا یکسری تصمیم‌گیری‌های مقطعی یا بخشی، نقش پیشرو را پیدا کرده و بقیه بازارها با یک تاخیر زمانی معین و با نسبت کمابیش یکسان شروع به حرکت می‌کنند. شدت و رشد کلی شاخص‌ها نیز در هر دوره براساس ظرفیت نقدینگی مازاد در جامعه متفاوت بوده است.

نمودار شماره 1، روند شاخص بهای مسکن با شاخص بازارهای عمده رقیب که در حال حاضر ارز، سکه ( و طلا ) و بورس است طی سال‌های 70 الی نیمه اول سال 92 را نشان می‌دهد. اگر از نرخ ارز - که به دلیل کنترل آن توسط دولت متناسب با سایر شاخص‌ها رشد نداشته- بگذریم ( هر چند که همین ارز نیز در دوره‌ای خاص که کنترل آن از دست دولت خارج شده همچنان به عنوان یک رقیب عمده قابلیت تقاضای سرمایه‌ای را به خوبی ایفا کرده و این خاصیت خود را کماکان برای دوره‌های بعدی حفظ خواهد کرد )، در اين صورت 2 رقیب عمده يعني سکه و ارز باقی خواهد ماند.
چند نکته بسیار مهم از روند این سه بازار قابل استخراج است:

از نمودار فوق ملاحظه می‌شود روند کلی این سه بازار در بلند مدت با یکدیگر هماهنگ بوده و به یک نسبت رشد داشته اند. ولی در دوره‌های میان مدت مدل رشد هر یک متفاوت بوده، درعین حال همین روند‌های میان مدت نیز متاثر از یکدیگر بوده است.

 نکته مهم دیگر، تفاوت دامنه نوسان بازارها در طول دهه 70 و 80 است. در دهه 70 هم دامنه نوسان ادواری کمتر بوده و هم میزان افزایش کل شاخص‌ها در طول دهه زیاد نیست و در مجموع حدود 100درصد افزایش را نشان می‌دهد، اما شدت رشد و دامنه نوسان هم در دوره‌های میان مدت و هم بلند مدت در دهه 80 بسیار زیاد بود، به طوری که در طول این دهه بین 8 تا 10برابر افزایش یافته است.

دلیل این مطلب را باید در نمودار شماره 2 پیدا کرد. جایی که روند رشد شاخص بهای نقدینگی نیز نشان داده شده، به طوری که روند این شاخص، سرآمد تمام شاخص‌های دیگر بوده و خود موجد و دلیل نوسانات شدید ادواری و کلی می‌شود. به عبارت دیگر زمانی که روند این شاخص نقدینگی طی 10سال گذشته از 2000 به 20هزار می‌رسد و خود 10 برابر می‌شود بسیار طبیعی است که شاخص کالاو بازارهای دیگر را به همین نسبت افزایش دهد.

نکته با اهمیت سوم که هدف این نوشتار است، رفتار خاص بازار بورس و مسکن است. برای اینکه رفتار این 2 بازار بهتر نشان داده شود به نمودار سه توجه خواهیم کرد.

این نمودار نشان می‌دهد که بازار مسکن و بورس با الگویی به شدت متاثر از یکدیگر حرکت می‌کنند. یعنی درست زمانی که بورس شروع به حرکت می‌کند، بازار مسکن وارد دوره رکود می‌شود. با افول بازار بورس، بازار مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد و این هماهنگی آنقدر شدید است که از پیش‌بینی رفتار هر یک، وضعیت آتی بازار دیگر را می‌توان مورد سنجش قرار داد.

جمع‌بندی
 تحلیل فوق، این تصویر را از وضعیت آتی بازار مسکن فراروی ما قرار خواهد داد که رکود فعلی بازار مسکن که حدود سه ماه است ایجاد شده است، متاثر از رشد شاخص بورس در طی این دوره بوده و با توجه به فضای سیاسی کشور پیش‌بینی این است که طی چند ماه آتی نیز شاخص بورس، روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد، لکن تداوم آن به وضعیت آتی و تصمیم‌گیری‌ها و روند شاخص‌های اقتصادی بستگی دارد. اما در هر مقطعی که روند این شاخص تهدید شود، ظرفیت و زمینه برگشت نقدینگی به سمت بازار مسکن فراهم خواهد شد.