«ثبات بازار» یا «غروب رکود»؟

فرارو- بر خلاف پیش بینی بسیاری از کارشناسان مبنی بر ثابت ماندن قیمت مسکن تا نیمه دوم سال، بازار با کاهش قیمتی 6.2 درصدی روبه رو شده است.

 جديدترين آمار دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي نشان می دهد که ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني پايتخت در مهرماه، 6.2 درصد نسبت به شهريور كاهش پيدا كرده و به مترمربعي 4 ميليون و 63 هزار تومان رسيده است. به گفته مديركل اقتصاد مسكن، افت های جدید در بازار نشان از ثبات آن دارد و پاسخ قاطع بازار به اخبار غیرکارشناسی در خصوص جهش قیمت هاست.

با آنکه روند کاهش قیمتی مسکن از اوایل تابستان آغاز شده بود اما این دومین بار در سال 93 است که بازار مسکن با نزولی اینچنینی مواجه می شود. پیش از این، افت 7 درصدی قیمت در فروردین ماه، نزول بزرگ قیمت بازار در سال جاری نامیده شده بود.

این کاهش قیمت ناگهانی باعث شد تا تورم حاکم شده بر بازار، اندکی خنثی شده و متر مربعی 280 هزار تومان از قیمت مسکن کاسته شود. در این شرایط به گفته کارشناسان قیمت های بازار به شهریور ماه سال گذشته بازگشته است.

بر این اساس قیمت مسکن در کل شهر تهران، شامل همه نوع آپارتمان با هر ميزان سن ‌بنا در مهرماه امسال، سطح متري 4 ميليون و 63هزار تومان ثبت شده و ميانگين قيمت واحدهاي نوساز حداكثر 10درصد بالاتر از اين رقم ايستاده و به حدود 4ميليون و 400 هزار تومان رسيده است. همچنين در این ماه، واحدهاي قدیمی - بين 11 تا 20 سال عمربنا - با ميانگين قيمت مترمربعي در حدود 3 ميليون و 500 هزار تومان معامله شدند. 
 
خیز خروج از رکود
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده که میزان معاملات مسکن در مهرماه سال جاری نسبت به همین تاریخ در سال گذشته با افزایش همراه بوده است. با آنکه هنوز بسیار از مشاوران املاک از رکود بازار ناراضی هستند و معتقدند که فصل تابستان که از آن به عنوان فصل جابه جایی و رونق بازار نام میبرند هم نتوانسته تغییری در این روند بازار ایجاد کند.

این درحالیست که حسام عقبایی اعلام کرده که 13 هزار و 403 قرارداد خرید و فروش در مهرماه 93 در تهران به ثبت رسیده است که این تعداد در مدت مشابه سال گذشته 9 هزار و 248 قرارداد بوده است.

به گفته وی میزان اجاره در مهرماه نسبت به مدت مشابه  در تهران کاهش یافته است اما این به آن معنا نیست که تعداد مستاجران کاهش یافته، بلکه می تواند  این پیام را به همراه داشته باشد که اغلب مستاجران امسال قراردادهای خود را تمدید کرده یا زودتر از مهرماه اقدام به جابه جایی کرده اند.  

به گفته وی حجم قراردادهای اجاره در مهرماه 92، معادل 14 هزار و 577 قرارداد بوده است که امسال به 14 هزار و 216 قرارداد کاهش یافته است.
 
هر چند که با ورود به ایام محرم انتظار آن می رود که حجم معاملات هم با کاهشی طبیعی همراه باشد اما کارشناسان بر آن باور هستند که خروج مسکن از رکود آغاز شده است و شاید تا نیمه دوم سال جاری هم به حقیقت بپیوندد.  

معضل جدید بازار مسکن
با آنکه کارشناسان بر این باور هستند که کاهش قیمت ها از یک طرف و افزایش معاملات از طرفی دیگر باعث شده که خیز خروج از رکود بازار مسکن برداشته شود اما نگرانی دیگری ذهن فعالان را به خود مشغول کرده است.

در 5 ماهه ابتدایی سال جاری، رکود مسکن و نبود قدرت خرید مردم دست به دست هم داد تا به مرور و از روی اجبار بساز و بفروش ها از بازار خارج شوند. حال بر اساس اطلاعاتی که از سوی وزارت مسکن منتشر شده، میزان ساخت و ساز در این زمان، با 51 درصد کاهش نسبت به سال گذشته همراه شده است. همین آمارها نشان می دهند که نه تنها حداقل 40 درصد از پروانه های ساختمانی صادر شده بی نتیحه مانده اند، بلکه تنها 57 هزار و 400 واحد مسکونی در سال جاری مجوز ساخت گرفته اند. این تعداد پیش از این و در دوران اوج بازار مسکن برابر با 15 هزار واحد در هر ماه بود.

با توجه به آنکه بیش از 40 درصد ساخت و سازها بر اثر تخریب مسکن اتفاق افتاده و به عنوان عرضه واحدهای جدید در نظر گرفته نمی شوند، این کاهش ساخت و ساز نگرانی جدیدی را به بازار مسکن وارد کرده است.

کارشناسان می گویند که به علت حجیم بودن بازار تقاضای کنونی، شاید تا یک سال آینده سطح عرضه و تقاضا در بازار با هم برابری کنند اما به علت طولانی بودن پروژه های ساختمانی و اختصاص مدت زمان حداقل 18 ماهه برای اتمام واحدهای مسکونی، پیش بینی می شود که بازار مسکن در دو سال آینده با کمبود عرضه مواجه شود.
 
پس در این شرایط نه قیمت مسکن بلکه کمبود آن مورد توجه فعالان قرار گرفته است. زیرا درست است که در حال حاضر میزان مسکن با تقاضا در بازار برابری می کند اما اگر میزان ساخت و ساز روند کاهشی خود را در پیش بگیرد، کمبود مسکن در سال آینده به معضل جدید بازار تبدیل خواهد شد.