پاییز زیر صفر در بازار اجاره

بازار اجاره مسكن در مهرماه همانند بازار خريد، به‌صورت «غيرتورمي» به استقبال پاييز رفت اما در معاملات پاييزي امسال، يك خطر اجاره‌نشين‌ها را تهديد مي‌كند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» تازه‌ترين آمار منتشر شده از سوي سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد: ميانگين اجاره‌بها در معاملاتي كه ماه مهر در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران منعقد شده، نزديك 3درصد نسبت به نرخ‌هاي شهريور كاهش پيدا كرده است.

در حال حاضر متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به 20 هزار و 900 تومان رسيده در حالي كه شهريورماه اين رقم معادل 21هزار و 500 تومان بود.

افت 8/2 درصدي اجاره‌بهاي مسكن در مهر، بيشترين كاهش ماهانه طي 7 ماه گذشته از سال93 محسوب مي‌شود.

هم‌اكنون ركود نسبي در كل بازار مسكن، حجم بالاي آپارتمان نوساز فروش‌نرفته و از همه مهم‌تر چشم‌انداز نزولي تورم و قيمت مسكن به عنوان چهار عامل اثرگذار بر رفتار اجاره‌بها، شرايط آتي را براي آن دسته از مستاجرهايي كه موعد اجاره‌نامه‌‌هايشان در فصل پاييز سررسيد مي‌شود، مساعد كرده است. 

پيش‌بيني‌ كارشناسان اقتصاد مسكن در اين باره حاكي است: در ماه‌هاي آينده منحني رشد اجاره‌بها در سطح زيرصفر باقي خواهد ماند و شرايط معاملات اجاره نسبت به نيمه اول سال، به مراتب بهتر مي‌شود.

با اين حال تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» از بازار اجاره، بر مشروط بودن اين پيش‌بيني تاكيد دارد و نشان مي‌دهد: وجود فايل‌هاي «پسماند» اجاره در بنگاه‌هاي مسكن ممكن است به ناپايداري در تحولي كه مهرماه رخ داد، منجر شود و كاهش ماه گذشته را خنثي كند.

فايل‌هاي «پسماند» اجاره در بنگاه‌هاي مسكن، به آن دسته از پيشنهادهايي گفته مي‌شود كه حداقل 3 ماه از اعلام آن توسط موجران به مشاوران املاك مي‌گذرد اما به خاطر بالاتر بودن اجاره‌بهاي پيشنهادي در مقايسه با نرخ‌هاي منطقه و معامله شده، محتواي اين فايل‌ها مورد قبول و رضايت مستاجرها قرار نگرفته است.

مالكان اين آپارتمان‌هاي اجاره‌اي در ماه‌هاي اخير براي تعديل نرخ پيشنهادي خود و تنظيم آن با سطح ميانگين اجاره‌بها مقاومت كردند و حالا احتمال دارد اين فايل‌هاي به جا مانده از معاملات تابستاني، بدون تغيير در مبالغ، بار ديگر از طرف واسطه‌هاي بازار به اجاره‌نشين‌ها عرضه شود.

در اين باره، رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بيان اينكه «وجود فايل پسماند اجاره متعلق به ماه‌هاي قبل در همه بنگاه‌ها مصداق ندارد» خطاب به دو طرف معاملات اجاره گفت: شرايط كنوني بازار مسكن قطعا اجازه انجام معامله با نرخ‌هاي فصل گذشته را نمي‌دهد و همان‌طور كه آمارهاي رسمي از كاهش قيمت مسكن و به خصوص اجاره‌بها حكايت مي‌كند، اين امكان براي طرف تقاضا وجود دارد تا از بين فايل‌هاي جديد با نرخ‌هاي هماهنگ با عرف منطقه، انتخاب خود را انجام دهد.

حسام عقبايي در عين حال تاكيد كرد: با توجه به ركود معاملاتي و رابطه ركود و كاهش معاملات با درآمد مشاوران املاك، قطعا براي واسطه‌‌هاي بازار مسكن صرفه در اين است كه بازاريابي‌‌ها را بر فايل‌هاي ارزان‌تر و نزديك‌تر به قدرت مالي اجاره‌نشين‌ها متمركز كنند تا بتوانند شانس عقد قرارداد را افزايش داده و در نتيجه كسب‌وكار خود را رونق دهند.

در اين باره كارشناسان نيز معتقدند: طرف تقاضا در بازار اجاره، وجود فايل‌هاي پسماند را مي‌تواند از طريق مراجعه به بيش‌از دو تا سه بنگاه‌ تشخيص دهد، ضمن اينكه تاريخ درج‌شده در فايل‌هاي كاغذي موجود در بنگاه‌ها نيز مدت زمان انتظار موجر براي يافتن مستاجر را نشان مي‌دهد!
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در مهر ماه امسال، دومين رشد منفي اجاره‌بها در تهران رقم خورد. پيش‌تر در شهريور، متوسط مبالغ اجاره 5/0 درصد نسبت به مرداد كاهش پيدا كرد. در طول 5 ماه اول سال 93، تغييرات ماهانه اجاره‌بها همواره مثبت و در سطح بالاي صفر بود؛ اما شيب افزايش به جزء در فروردين كه 9 درصد افزايش يافت، همواره بين يك تا 5/3 درصد در نوسان بود.

در حال حاضر اگرچه تغييرات ماهانه اجاره‌بها روند كاهشي به خود گرفته اما مقايسه مبالغ كنوني با نرخ‌هاي ماه‌هاي مشابه سال گذشته حكايت از رشد بالاي 10 درصد دارد. در مهر امسال متوسط اجاره‌بها 9/12درصد نسبت به مهر سال قبل افزايش يافت. با اين حال در مهر سال گذشته، اجاره‌بها نزديك به  19 درصد نسبت به مهر91 رشد كرد كه به اين ترتيب، سطح كنوني نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها نيز نسبت به نرخ‌هاي سال گذشته تاحدودي كاهش از خود نشان مي‌دهد. ميانگين اجاره ماهانه متري 20 هزار و 900 توماني در مهرماه با ميانگين نيمه‌اول سال جاري برابر است، بنابراين در ماه گذشته، ارزش آپارتمان‌هاي اجار‌ه‌اي هيچ تغييري نسبت به متوسط 6 ماه اول سال نكرده و ثابت مانده است.

 تاييد آمارهاي رسمي از سوي بازار
فارغ از آمارهاي رسمي، تحقيقات «دنياي‌اقتصاد» از بازار اجاره نيز افت اجاره‌بها را تاييد مي‌كند. مشاوران املاك مي‌گويند: رشد آرام اجاره بها پس از فصل جا‌به‌جایی‌ها متوقف شده است و دو درصدی هم کاهش یافته است؛ اما با وجود کاهش تقاضا و فایل‌های اجاره، برخی از موجران تاکید دارند اجاره‌بهایی بیش از میانگین منطقه برای آپارتمان‌هایشان تعیین کنند!

در بررسی 30 فایل اجاره در مناطق مختلف پایتخت، نزدیک به 20 مورد اجاره بها بیش از نرخ میانگین منطقه است. به‌طور مثال، آپارتمانی 60 متری، یک خوابه، در منطقه پیروزی، 78 میلیون تومان رهن کامل برای اجاره گذاشته شده؛ این در حالی است که میانگین رهن در این محدوده به مراتب پایین‌تر از متری یک میلیون تومان است.

مشاوران املاك در مناطق غربي و شرقي تهران درباره اصرار موجرانی که حتی پس از کاهش تقاضا حاضر نیستند نرخ اجاره خود را کاهش دهند، می‌گوید: این آپارتمان‌ها باقیمانده‌های فایل‌های اجاره تابستان هستند. بیشتر این مالکان خانه‌هایشان بیش از 6 ماه است که خالی مانده و برایشان تفاوتی نمی‌کند که چند ماه دیگر نیز آپارتمان‌هایشان بدون مستاجر باشد، اما نهایتا قصد دارند قرارداد اجاره خود را با نرخ مطلوب اولیه منعقد کنند.

دلیل خالی ماندن این خانه‌ها بالا بودن نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها است . با توجه به ثبات اجاره‌بها در تابستان امسال مستاجرانی که با افزایش غیرمعمول ملک‌های استیجاری شان روبه‌رو بودند با کمی جست‌وجو آپارتمان‌هایی با اجاره‌بهاي مناسب یافتند.  بررسی فایل‌های اجاره‌ای که بیش از نرخ میانگین منطقه است، نشان می‌دهد: بیشتر این فایل‌ها را خانه‌های نوساز تشکیل می‌دهد و مالکانی که از فروش آپارتمان‌هایشان در فصل پر رونق بازار ناامید شده‌اند هم‌اكنون برای جبران زیان خود با نرخ‌های بالا این واحدها را برای اجاره گذاشته‌اند.

برخی از مشاوران املاک خانه‌های استیجاری را که با نرخ‌های پیشنهادی بالا برای اجاره گذاشته شده است «پسماند فايل‌هاي تابستاني اجاره» می‌نامند. توصیفی که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران چندان با آن موافق نیست. او با رد این موضوع که فایل‌های اجاره مشاوران املاک پر از مواردی است که بیش از نرخ‌های بالاتر از سطح واقعی نرخ اجاره هستند، گفت: این بررسی میدانی گسترده نیست. اینکه چند مشاور املاک بگویند که فايل‌هايي با اجاره بهای بالا در بنگاه‌ها افزایش یافته را نمی‌توان تایید کرد.

رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران در عين حال گفت: در تابستان سال جاری هیچ‌گونه افزایش قیمتی در بازار مسکن به وجود نیامد و حتی کاهش قیمت نیز تجربه شد، بنابراین انتظاری برای افزایش اجاره بها وجود ندارد.

عقبایی با بیان اینکه به‌طور طبیعی در نیمه دوم سال نرخ اجاره روند کاهشی را تجربه خواهد کرد، تاکید کرد: وجود فایل‌های اجاره با نرخ بالا در این فصل پیش‌بینی نمی‌شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه با توجه به حجم معاملات مسکن خیز خروج از رکود برداشته شده است، گفت: در حال حاضر بیشتر خرید و فروش‌های بخش مسکن در حوزه خانه‌های با «متراژ پایین» وجود دارد. این اتفاق به دلیل پایین بودن توان خرید متقاضیان بخش مسکن است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» با وجود سخنان عقبایی برخی از فعالان بازار اجاره در غرب و شرق تهران می‌گویند 90 درصد جابه جایی‌های بخش اجاره در فصل تابستان انجام شده و فقط 10 درصد نقل و انتقالات در 6 ماهه دوم سال اتفاق می‌افتد. فایل‌های اجاره در بنگاه‌های مسکن به شدت کاهش یافته و فقط خانه‌هایی که قراردادهایشان در نیمه دوم سال به اتمام می‌رسد یا خانه‌هایی که بالاتر از میانگین نرخ اجاره بهای موجود در منطقه، ملک خود را برای اجاره گذاشته‌اند در لیست انتظار قرار دارند.

 معاملات خريد و اجاره، سر به سر شد
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در مهرماه امسال، حجم معاملات اجاره در بازار با حجم معاملات خريد مسكن سر به سر شد. در اين ماه، 14 هزار فقره مبايعه‌نامه در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شد و تعداد اجاره‌نامه‌هاي ثبت‌شده نيز به نزديك 15 هزار فقره رسيد. اين در حالي است كه در ماه‌هاي قبل، حجم معاملات اجاره هر چند جزئي، بيشتر از حجم معاملات خريد بود.
معناي تغييرات به وجود آمده آن است كه در نيمه دوم امسال، گرايش به سمت خريد مسكن در مقايسه با اجاره، تاحدودي افزايش پيدا كرده است و در اين شرايط، احتمال ثبات يا كاهش در اجاره‌بها مي‌تواند بيشتر از قيمت مسكن باشد.

طبق اعلام سامانه رهگيري معاملات مسكن، در ماه گذشته 30 هزار و 195 فقره انواع قرارداد براي معاملات مسكن شامل خريد، اجاره و پيش‌خريد در بنگاه‌هاي شهر تهران منعقد شد كه از اين تعداد، 14 هزار و 50 فقره به صورت مبايعه‌نامه (براي خريد مسكن) و 14 هزار و 922 فقره نيز به‌صورت اجاره‌نامه و مابقي براي پيش‌خريد بوده است. كاهش در حجم معاملات اجاره در مقايسه با خريد باعث شد معاملات اجاره مسكن در مهرماه امسال 26درصد نسبت به شهريور كاهش پيدا كند.

در حال حاضر اگر چه برخي افراد، با مقايسه حجم معاملات اجاره مهرماه امسال به مهر سال گذشته، رشد 32درصدي نقل و انتقالات را نشانه رونق توصيف مي‌كنند، اما با توجه به اينكه اين رشد نقطه‌به‌نقطه در حجم معاملات، در نيمه اول امسال نيز با درصد‌هاي مختلف وجود داشته، نمي‌توان اتفاق مهرماه را به معني خروج از ركود دانست.

درباره شرايط كنوني بازار مسكن مي‌توان گفت: شدت ركود هم‌اكنون كم شده و به تدريج تا پايان سال جاري، شرايط در بازار براي تجربه دور تازه‌اي از رونق، فراهم مي‌شود. انتظار مي‌رود رونق از سال آينده به معاملات و ساخت‌وساز برگردد.