سکته ساختمانی در پایتخت

كاهش بي‌سابقه ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران طي ماه‌هاي اخير، نرخ «عرضه جديد» آپارتمان در پايتخت را به كمتر از «كف نياز» بازار رسانده و باعث شده ركورد « عمق ركود مسكن» براي سال93 به ثبت برسد.

بعد از اعلام هفته گذشته مركز آمار ايران در خصوص كاهش 46درصدي ساخت‌‌وساز در كل كشور طي بهار93 و افت 50 درصدي همين شاخص در تهران، دو روز پيش «دنیای اقتصاد» به اطلاعات تازه‌اي دست پیدا کرد كه وضعيت ساخت‌وساز‌جديد در تهران طي 8ماه امسال را نامناسب‌تر از نيمه‌اول توصيف مي‌كند. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از تازه‌ترين آمار مربوط به صدور پروانه‌هاي ساختماني حاكي است: انقباضي كه نيمه‌اول امسال در فعاليت‌ بسازوبفروش‌ها به‌وجود آمد و تيراژ ساخت‌وساز را در مدت 6 ماه، 51درصد كاهش داد، هم‌اكنون تشديد شده و تحت‌تاثير آن، حجم ساخت مسكن طي 8 ماه اول امسال در پايتخت 60 درصد و در دو ماه اخير بيش‌از 80 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افت كرده است.

در شهر تهران از ابتداي فروردين سال93 تا پايان آبان‌، فقط 73 هزار و 530 واحدمسكوني جديد ساخته شده است در حالي‌كه، سال گذشته در همين فاصله زماني، براي احداث 183 هزار و 380 واحد مسكوني مجوز ساخت توسط شهرداري صادر شد. تحت‌تاثير افت 60درصدي تيراژ ساخت مسكن در تهران، ميانگين ماهانه «عرضه جديد» آپارتمان در سال جاري به حدود 9 هزار واحدمسكوني رسيده؛ ضمن اينكه تيراژ ماهانه ساخت از حدود 10 هزار واحد در ماه‌هاي ابتدايی سال93 به سطح 4 هزار واحد در يكي دو ماه اخير تبديل شده است.

اين در حالي است كه بررسي‌‌هاي رسمي متوليان بخش مسكن -كه اواخر سال گذشته و اوايل امسال درباره حجم نياز مسكن در كل كشور طي سال‌هاي 1393 تا 1405 انجام شد- نشان مي‌دهد: در پايتخت با احتساب سه پارامتر «تقاضاي انباشت»، «نرخ تخريب ساختمان» و «تشكيل خانوارهاي جديد ناشي از ازدواج»، حجم حداقلي نياز ماهانه مسكن رقمي معادل 10 هزار واحد مسكوني است به اين معني كه در شرايط طبيعي بايد سالانه 120 هزار واحد مسكوني جديد در تهران ساخته شود. اما كارنامه بسازوبفروش‌ها طي 8 ماه اول امسال بيانگر آن است كه برآيند ميزان «عرضه جديد» ماهانه در تهران حدود 1000 واحد مسكوني از مرز «نياز مسكن» پايين‌تر آمده است.

اين فاصله براساس ميانگين 8ماه ساخت‌وساز در ماه‌هاي گذشته از سال93 محاسبه شده است، اما در ماه‌هاي مهر و آبان امسال كه صدور پروانه‌هاي ساختماني نسبت به نيمه اول سال کمتر شد، به ترتيب 5900 واحد و 4100 واحد مسكوني جديد در پايتخت ساخته شده كه به اين ترتيب مي‌توان گفت در پاييز امسال نرخ احداث مسكن به حدود نصف نياز موجود در بازار رسيده است. كارشناسان مسكن با اشاره به «دور از انتظار نبودن تكرار رفتار پاييزي بسازوبفروش‌ها در فصل زمستان»، احتمال مي‌دهند: كل «عرضه‌جديد» سال93 در تهران به 120 هزار واحدمسكوني نرسد و عملا بازار مسكن بعد از سه سال «مازاد عرضه»، با نوعي بي‌تعادلي در برابر «نياز مسكن» روبه‌رو شود.

  اثبات ركود بي‌سابقه از روي آمار
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از نزول ساخت‌وساز مسكوني در سال جاري حاكي است: ركودي كه در سال93 دامن بازار عرضه جديد مسكن را گرفت در 10 سال گذشته بي‌سابقه بوده است.
امسال در بازار مسكن، به عنوان سال دوم ركود از دوره چهارم رونق و ركود محسوب مي‌شود. معمولا در سال دوم ركود مسكن، ارقام مربوط به دو شاخص «افت قيمت» و «كاهش ساخت‌وساز» به حداكثر سطح ممكن در مقايسه با سال اول، مي‌رسد.

پارسال به عنوان سال اول ركود، حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران بعد از دو سال رونق كم‌سابقه، 5درصد كاهش يافت. اما امسال اين حجم عرضه جديد، تا اين لحظه 60درصد افت نشان مي‌دهد. افت 60درصدي مربوط به ميانگين 9ماهه است در حالي‌كه در دو ماه اخير، نرخ كاهش عرضه از 80درصد هم تجاوز كرده است. بازار مسكن از سال83 تاكنون، اين ميزان نزول عرضه را به خود نديده بود. تا پيش از كاهش 60 درصدي ساخت‌وساز در سال93، بيشترين افت عرضه‌جديد در تهران، در سال88 كه اوج ركود مسكن دوره سوم به حساب مي‌آيد، رخ داد. در سال88 همزمان با كاهش 14درصدي قيمت مسكن در تهران، ساخت‌وساز نيز 43درصد افت كرد.

در حال‌حاضر در تهران، اگرچه معاملات خريد مسكن طي ماه‌هاي اخير به‌طور نسبي افزايش پيدا كرده و شتاب كاهش قيمت تا حدودي كند شده، اما سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني به عنوان موتور اصلي ركود و رونق، همچنان در وضعيت ركودي قرار دارد؛ به‌رغم توقف روند كاهش قيمت مسكن در پاييز امسال و حتي افزايش 3درصدي ميانگين 9ماهه قيمت در سال جاري نسبت به مدت مشابه پارسال و همچنين افزايش حدود 20درصدي معاملات خريد در فصل گذشته نسبت به پاييز92، اما در ساخت‌وساز، بازار شاهد تشديد نزول عرضه‌جديد است. افت بي‌سابقه «عرضه‌جديد» مسكن در سال جاري، درست بعد از سه سال صعود مداوم ساخت‌وساز اتفاق افتاده است.

سال 90 در شهر تهران، «عرضه جديد» يا همان ساخت‌وسازهاي مسكوني براي اولين‌بار از مرز 200 هزار واحدمسكوني در سال، عبور كرد و 53 درصد افزايش يافت. در سال90، اگرچه هنوز قيمت مسكن به اوج نرسيده بود اما «رونق زودرس» در سمت عرضه كه تحت تاثير مقررات ساختماني از جمله طرح تفصيلي، تحريك شده بود، ساخت‌وساز را با رشد 53درصدي مواجه كرد. در سال91 به‌عنوان اوج رونق مسكن –قيمت در اين سال 50درصد افزايش يافت- بيشترين حجم ساخت‌وساز معادل 253 هزار واحدمسكوني جديد در تهران رقم خورد. با اين حال اگرچه در سال92، به عنوان سال اول ركود ساخت‌وساز 9درصد كاهش يافت، اما حجم واحدهاي جديد شروع به‌ ساخت، همچنان سطح بالاي 200 هزار واحد را حفظ كرد و در كل، 239 هزار واحد مسكوني در سال گذشته در تهران ساخته شد.

  زمان بروز آثار ركود سنگين
تيراژ ساخت ماهانه حدود 20 هزار واحد مسكوني در تهران طي سال‌هاي 90 و 91 و 92، بازار مسكن پايتخت را با «مازاد‌عرضه» روبه‌رو كرد و باعث شد قيمت مسكن در بهار93 از نقطه اوج فرو بريزد. اما وضعيت فعلي بازار كه «عرضه‌جديد» 60درصد نسبت به پارسال كاهش پيدا كرده، نگران‌كننده است. مجموع ساخت‌وسازهاي 8 ماه اول امسال در تهران، حجم عرضه‌جديد را به سطح پايين مرز نياز مسكن رسانده است. هم‌اكنون بازار ساخت، در «مرز عرضه» قرار گرفته و پيامد آن، مي‌تواند از سال‌95 به بعد، به شكل كمبود آپارتمان بروز كند. اين در حالي است كه بازار سال94 به دليل وضعيت مطلوب ساخت‌وسازهاي سال91 و 92، مشكل آنچناني از ناحيه عرضه نخواهد داشت. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، تازه‌ترين آمار از ساخت‌وسازهاي مسكوني در كل كشور نيز حكايت از آن دارد كه در 4 ماه اول امسال 153 هزار واحدمسكوني جديد ساخته شده كه 37درصد نسبت به مدت مشابه سال92 كاهش نشان مي‌دهد. 

نزول ساخت كشوري مسكن نسبت به افت 46درصدي بهار93، اندكي بهبود پيدا كرده است. در چند روز گذشته، برخي كارشناسان نظرات قابل‌تاملي درباره نحوه تاثيرگذاري ركود عرضه مسكن، عنوان كردند و مثلا گفته‌اند «افت ساخت‌وساز در سال93 باعث جهش قيمت مسكن در سال94 خواهد شد»! اين افراد براي اثبات ادعاي خود حتي آمار غلط داده و اعلام كرده‌اند «بعد از ركود سال90، قيمت مسكن در سال91 با افزايش حدود 140درصدي روبه‌رو شد»!

هر دو دسته اين اظهارنظرات غلط و غيرواقعي است؛ اول اينكه، از آنجا كه ساخت‌وساز پروسه 2ساله دارد، در نتيجه كاهش آن در سال‌جاري، اثر خود را در سال95 مي‌گذارد. دوم اينكه؛ سال90 نه تنها ركود نبود كه سال اول رونق بعد از ركود88 بود طوري‌كه قيمت مسكن، 14درصد و ساخت‌وساز 53درصد رشد كرد. از طرفي، طبق گزارش‌هاي رسمي مركز آمار و دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، در سال91 متوسط قيمت مسكن در تهران 50درصد افزايش پيدا كرد نه 140 درصد. بنابراين، اگرچه ركود سنگين ساخت‌وساز و ركوردزني آن در سال93، براي آينده بازار مسكن هزينه‌زا است، اما در صورتي كه جوسازي‌ها و تحليل‌هاي نادرست، مهار شود، تبعات منفي اين رخداد، لااقل در سال آينده بروز نمي‌كند.