ورشكستگي ملكي در دبی ادامه دارد

 قيمت ملك در دبي طي سه ماه گذشته 41‌ درصد كاهش يافته است و قيمت‌ها هم‌اكنون به سطح قيمت‌هاي سال 2007 رسيده و انتظار مي‌رود اين قيمت‌ها بيش از پيش كاهش يابد.بانك UBS در تحليل خود از بازار مسكن دبي، كاهش قيمت در اين بازار را به سقوط آزاد تشبيه كرده و اعلام كرده است، هم‌اكنون بسياري از سرمايه‌گذاران عمده در امارات ترمز پروژه‌هاي بزرگ را كشيده‌اند.

ابعاد ركود مسكن در جهان اندكي محدود شده اما توسعه آن در امارات همچنان قرباني مي‌گيرد. بحران افت ارزش املاك و خروج سرمايه‌گذاران خارجي از حوزه ساخت‌و‌ساز، دومين اميرنشين بزرگ و مهم امارات را با نگراني جدي روبرو كرده است. براي اطلاع از عاقبت سرمايه‌گذاري خارجي در امارات كافي است به جديدترين تصاوير و فيلم‌هاي مستند تهيه شده از اين كشور دقت شود يا درباره ميزان ريسك سرمايه‌گذاري در اين منطقه گزارش موسسات اقتصادي معتبر جهان مرور شود. 

بسياري از موسسات تحقيقاتي در حوزه املاك، به كاهش بيشتر قيمت مسكن و تشديد ركود ساخت و ساز در دبي هشدار مي‌دهند. 

پاركينگ‌هاي مملو از خودروهاي لوكس در اطراف فرودگاه دبي حاكي از خروج دسته جمعي ميهمانان خارجي از اين منطقه است. يكي از همين خارجي‌ها در فيلمي كه اخيراً در شبكه‌هاي خبري جهان پخش شد اذعان كرد كه سرمايه‌گذاران خارجي براي فرار از دام طلبكاران، خودرو و ملك اجاره‌اي‌شان را رها مي‌كنند و با اولين پرواز به كشورشان برمي‌گردند.
در اين ميان، بانك‌هاي بزرگ دنيا رتبه سرمايه‌گذاري در امارات را پايين ارزيابي مي‌كنند. 

بانك UBS در تحليل خود از بازار مسكن دبي، كاهش قيمت در اين بازار را به سقوط آزاد تشبيه كرده و اعلام كرده است هم‌اكنون بسياري از سرمايه‌گذاران عمده در امارات ترمز پروژه‌هاي بزرگ را كشيده‌اند. 

خبرگزاري بي.بي.سي نيز با اشاره به آخرين آمارهاي منتشر شده در مورد قيمت خانه در دبي، از ترك مشتريان قديمي از بازار اين منطقه خبر داده است. 

به گزارش بي.بي.سي قيمت ملك در دبي طي سه ماه گذشته 41‌درصد كاهش يافته است و قيمت‌ها هم‌اكنون به سطح قيمت‌هاي سال 2007 رسيده و انتظار مي‌رود قيمت املاك در دبي بيش از پيش كاهش يابد. 

اين خبرگزاري افزوده است: بحران جهاني اقتصادي دليل اصلي اين روند اعلام شده است. اين بحران همچنين باعث شد تا فرصت‌هاي شغلي جديد در دبي به شدت كاهش يابد.
اما در حالي كه ركود و بحران مسكن در جهان يكي از چالش‌هاي بزرگ محسوب مي‌شود، دولت‌هاي سه كشور انگليس، امارات و ژاپن تصميم‌گرفتند براي عبور ازاين بحران پول به شكل هدفمند به بازار مسكن تزريق ‌كنند. 

اين حربه جديد كه تحليل‌گران آن را نتيجه گردهمايي اخير سران كشورهاي عضو گروه بيست در لندن عنوان مي‌كنند،‌ميلياردها دلار كمك مالي را در اختيار عوامل ساخت‌و‌ساز قرار مي‌دهد تا جلوي ورشكستگي شركت‌هاي ساختماني گرفته شود. 

منابع خبري در انگليس با تاكيد بر هدفمند بودن تزريق پول به بخش مسكن اعلام كرده‌اند: سرفصل برنامه‌ احياي بازار مسكن در انگليس، امارات و ژاپن نجات شركت‌هاي ساختماني از بدهي‌هاي‌ميلياردي به پيش‌خريداران است. 

برج‌سازها در اين كشورها از دو سال پيش بيش‌از 50‌درصد واحدهاي مسكوني و تجاري را پيش‌فروش كردند؛ اما اكنون نه واحدها آماده بهره‌برداري است و نه اينكه سازنده توانايي پرداخت اصل پول و جريمه را به پيش‌خريدار دارد. 

در برنامه احياي بازار مسكن، پيش‌بيني شده كه دولت بدهي سازنده‌ها به مردم را مستقيم پرداخت كند تا بلكه شركت‌هاي ساختماني با تسويه حساب بدهي‌ها مجددا قدرت ادامه كار را پيدا كنند. 

ركود مسكن در جهان همچنان ادامه دارد؛ اما به نظر مي‌رسد در كشورهايي كه سياست اختصاص نقدينگي به اين بخش در نظر گرفته شده، خيلي زود ركود به رونق تبديل شود. تحليل‌هاي غلط برخي كارشناسان مسكن اين است كه نقدينگي تحت هر شرايطي مي‌تواند بازار مسكن را با شوك افزايش قيمت روبه‌رو كند؛ درحالي‌كه نقدينگي فقط در شرايط رونق براي بازار مسكن خطر محسوب مي‌شود؛ اما زماني‌كه ساخت‌و‌ساز تعطيل شده بانك‌ها وام مسكن نمي‌پردازند و قيمت مسكن نيز كاهش يافته، اگر نقدينگي هدفمند تزريق شود نه تنها بحران تشديد نمي‌شود، بلكه مي‌توان انتظار روزهاي متعادل و البته با رونق براي ساخت‌وساز داشت. 

400ميليون پوند مختص انبوه‌سازان انگليسي
اكنون و در پي تصميم دولت‌ها در اقتصادهاي بزرگ دنيا براي مداخله در بازارها و كاستن از تب و تاب بحران شديدي كه كل جهان را در بر گرفته، تزريق پول به بازارهاي مسكن در چند كشور آغاز شده‌است. دولت انگليس اخيرا اعلام كرده‌است كه مسكن‌سازان بحران زده در اين كشور درخواست خود را براي دريافت كمك مالي از دولت اعلام كنند. اين كمك مالي قرار است از بودجه 400‌ميليون پوندي تامين شود كه دولت انگليس به تازگي براي اين هدف تصويب كرده‌است. 

وزارت مسكن انگليس اميدوار است با ارائه اين كمك به انبوه‌سازان و سازندگان مسكن، 10‌هزار مسكن جديد تا پايان سال جاري ميلادي ساخته شود. سازندگان مسكن براي دريافت اين كمك نقدي بايد رسما به وزارت مسكن درخواست بدهند و همراه اين درخواست، طرح پيشنهادي خود را هم براي صرف و هزينه اين كمك ارائه كنند. همچنين بودجه جداگانه 100‌ميليون پوندي را هم دولت براي اختصاص به مقامات محلي تصويب كرده كه اين مقامات با استفاده از اين پول، مسكن عمومي براي بي‌خانمان‌ها خواهند ساخت. 

اكثر انبوه‌سازاني كه واجد شرايط دريافت اين كمك مالي خواهند بود، كساني هستند كه پروژه‌هاي نيمه كاره ساختماني دارند. انبوه‌سازان از كمك مالي كه از دولت دريافت مي‌كنند مي‌توانند براي خريد مصالح ساختماني ارزان يا پرداخت حقوق كارگران ساختماني استفاده كنند تا كار نيمه‌تمام ساختمان به پايان برسد. وزير مسكن انگليس اعلام كرده كه از بودجه اختصاصي به بازار مسكن فقط براي حل مشكلات آني اين بازار استفاده نمي‌شود و سعي خواهد شد كه راه‌حل‌هاي طولاني مدتي هم براي چنين بحراني تهيه شود. اين درحالي است كه سازندگان مسكن و تحليل‌گران بازار مسكن انگليس مي‌گويند، اگر چه تقاضا در بازار مسكن در هفته‌هاي اخير تكان خورده، اما اين به معناي بهبود قيمت مسكن نيست و ركود همچنان ادامه دارد. از سوي ديگر بانك‌ها همچنان در پرداخت وام مسكن به متقاضيان با احتياط عمل مي‌كنند و اين كار همچنان روندي بسيار زمان‌بر است. در چنين شرايطي سازندگان مسكن در انگليس مشوق‌هايي را براي خريداران در نظر مي‌گيرند كه از جمله آن پرداخت قبوض آب و برق و تلفن ساختمان به مدت يك سال بعد از فروش آپارتمان است. 

مداخله دولت ژاپن با 5/14‌ميليارد دلار
در همين حال دولت ژاپن نيز در اقدامي مشابه براي تقويت بازار مسكن خود، بسته نجات 800‌ميليارد يني معادل بيش از 8‌ميليارد دلار براي كمك به حل بحران مسكن اين كشور تصويب كرده‌است. بانك دولتي توسعه ژاپن بيش از يك‌ميليارد دلار به خريد بنگاه‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن اختصاص مي‌‌دهد. همچنين 500‌ميليون دلار براي حمايت از مسكن‌سازان اختصاص مي‌يابد. 3‌ميليارد و 500‌ميليون دلار هم براي كمك به وام‌هاي ورشكست شده مسكن و 3‌ميليارد دلار به پروژه‌هاي توسعه شهري اختصاص مي‌يابد. 

دولت ژاپن بعد از آن تصميم به مداخله در بازار مسكن گرفت كه سرمايه‌گذاران خارجي به سرعت و در تعداد زياد شروع به خروج از بازار مسكن اين كشور كردند. انتشار آمار خروج سرمايه‌گذاران خارجي از بازار مسكن ژاپن دولت اين كشور را به اقدام فوري در اين مورد واداشت. طي يك سال گذشته بازار مسكن ژاپن بيش از نيمي از ارزش خود را از دست داده‌است. چند بنگاه بزرگ ساختماني در اين كشور اعلام ورشكستگي كرده‌‌اند و ارزش سهام آنها در بورس سقوط كرده‌است. 

تحليل‌گران اقتصادي در ژاپن تصميم اخير دولت درباره مداخله در بازار مسكن را با بدبيني مي‌نگرند و مي‌گويند، تلاش براي ايجاد فضاي امن سرمايه‌گذاري مفيدتر از تزريق پول به اين بازار و كمك‌هاي مالي كوتاه مدت است. به گفته اين تحليل‌گران، بازار مسكن ژاپن به اين دليل سقوط كرد كه سرمايه‌گذاري باقي نمانده بود. اگر دولت فضاي امني براي شركت‌هاي مالي در انجام سرمايه‌گذاري ايجاد كند، بازار رشد خواهد كرد. 

بسته نجات بازار مسكن بخشي از بودجه اضطراري مخصوص مواقع بحراني بود كه دولت همين هفته به پارلمان ارائه كرد. دولت همچنين قصد دارد نهادهاي دولتي را مجاز كند كه سهام بانك‌هاي مسكن را تا سال 2012 خريداري كنند تا بانك‌ها از ورشكستگي نجات يابند. 

كمك دولت دبي به 800 شركت ساختماني
دبي يكي ديگر از بازارهايي است كه اميدوار است با مداخله دولت، از ركود بخش مسكن رهايي يابد. سازمان نظارت بر مقررات مسكن دبي اعلام كرده ‌است كه سرمايه‌گذاران مسكن در اين شهر كه پروژه‌هاي ساختماني‌شان متوقف شده است، از دولت بودجه دريافت مي‌كنند. بر اساس مقررات جديد اگر دولت در بازبيني پروژه‌اي به اين نتيجه برسد كه اين پروژه رسما با توقف رو‌به‌رو شده و از نظر مالي به بحران خورده، همه پولي را كه خريداران براي پيش‌خريد آن پروژه پرداخت كرده‌اند، از جانب سرمايه‌گذاران طبق قرارداد به آنها بازمي‌گردانند. اين قانون از هم اكنون اجرا مي‌شود؛ اما وضعيت اجباري ندارد و قرار است به زودي اجباري شود. اين قانون به زودي شامل سرمايه‌گذاراني كه به دليل بحران اقتصادي اخير حتي نتوانسته‌اند پروژه‌ خود را شروع كنند هم مي‌شود. 

در حال حاضر بيش از 800 پروژه ساختماني توسط دولت در سراسر دبي شناسايي شده‌اند كه نيمه‌كاره‌اند و بايد مشمول اين قانون كمك شوند. كارشناسان دولتي بعد از بررسي روند كاري هر يك از اين پروژه‌ها ميزان كمك مالي را كه به آنها اختصاص مي‌يابد، مشخص مي‌كنند. 

اگر پروژه 80‌درصد كامل شده‌باشد، خريداران 100‌درصد پول پرداختي خود را از دولت پس مي‌گيرند. اگر 60‌درصد پروژه كامل شده‌باشد خريداران فقط 60‌درصد پول خود را مي‌گيرند. اگر كار ساخت پروژه هنوز شروع نشده‌باشد، خريداران 30‌درصد از پولي را كه پرداخته‌اند، پس مي‌گيرند. تحليل‌گران بازار مسكن دبي اما اميدي ندارند كه با وجود تصويب اين‌گونه قوانين، بازار مسكن دبي تا پايان سال جاري ميلادي تغييري بكند. آمارهاي جديد نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در دبي ممكن است تا 70‌درصد كاهش يابد. با شدت گرفتن ركود اقتصادي، بسياري از كساني كه در سال‌هاي اخير براي كار و زندگي به اين شهر رفته‌اند، در حال ترك دبي هستند و به اين ترتيب تقاضا براي مسكن همچنان روند نزولي را طي مي‌كند. پيش‌بيني‌ها حاكي از آن است كه متوسط قيمت مسكن در دبي به 500 درهم در هر متر مربع كاهش يابد. در سه ماهه آخر سال 2008 اين رقم 850 درهم در هر متر مربع بود. با شدت گرفتن روند خروج كارگران خارجي از دبي، پيش‌بيني مي‌شود كه تا پايان سال 2010 بيش از 30‌درصد خانه‌هاي مسكوني دبي خالي باشد. در 6 ماهه گذشته قيمت خانه‌هاي مسكوني در دبي بيش از 42‌درصد كاهش يافته‌است.

گزارش UBS از ريسك سرمايه‌گذاري در امارات
بانك UBS سوئيس، غول‌ بانكداري جهان، در آخرین ارزیابی‌های خود، از کاهش محسوس رونق بازار املاک در امارات متحده عربی و افت در رتبه سرمایه‌گذاری در این حوزه خبر داد.
سايت تابناك به نقل از «وال استريت ژورنال» گزارش داده است: UBS مهمترين عوامل اين کاهش رتبه را افزايش بيش از اندازه ساخت و ساز در این شیخ نشین عربی دانست كه سبب شده است تا 70‌درصد قیمت مسکن را در این کشور پایین آورد.قيمت املاك در دبي، از سپتامبر 2008 و زماني كه آثار بحران مالي آمريكا به اين منطقه رسيد و از سوی دیگر، همزمانی این مساله با دوره كاهش قيمت نفت خام در بازارهای جهانی، رو به سقوط نهاد.تحقيقات منتشره از سوی اين بانك در هفته پیش، نشان مي‌دهد كه بهبود اندک وضعیت رونق مسکن در شیخ‌نشین‌های حاشیه خلیج فارس در گرو بهبود نسبي اوضاع جهاني است و طرح‌هاي مالي دولت امارات براي مهار اين وضع هیچ تاثیر جدی نداشته است و ريسك سيستماتيك كلي اين منطقه، بسيار بيشتر از دیگر مناطق در خاورمیانه ارزيابي مي‌‌شود.

در حالي كه بسياري از كارگران مهاجر و كارشناسان به علت سير صعودي سرسام‌آور بيكاري و استثمار كارگران در حال ترك امارات هستند، بانك UBS پيش‌بيني كاهش 10‌درصدي جمعيت و در پي آن، كاهش تقاضا براي املاك را كرده است كه سرانجام منجر به تخليه 30‌درصدي فرصت‌هاي شغلي در امارات تا سال 2010 مي‌شود. اين بانك درباره املاك پيش‌بيني كرده كه ارزش هر فوت مربع زمين تا 146دلار (حدود پانصد درهم امارات) كاهش مي‌يابد. قيمت هر فوت مربع از زمين در سه ماه آخر سال 2008 به اوج خود، يعني 503 دلار رسيده بود.اما نكته مهمتري كه اين گزارش به آن اشاره كرده، اين است كه اين سقوط، تنها مراحل اوليه سقوط ارزش املاك در امارات عربي متحده را پيش‌بيني كرده و تاکید داشته است که ما بر این باوريم ريسك‌هاي اين منطقه، هنوز سرمايه‌داران را قانع نكرده تا وارد اين بازار شوند و بنابراين، كاهش بيشتر قيمت‌ها نيز رخ خواهد داد.سقوط آزاد اين بخش در امارات سرمايه‌گذاران عمده را مجبور كرده تا ترمز پروژه‌هاي بزرگ را بكشند تا بتوانند از بحران كنوني جان سالم به در ببرند.بانك UBS ارزش پروژه‌هاي متوقف شده را حدود 300‌ميليارد دلار برآورد کرده است.