فرارو | سقف اجاره بهای مسکن؛ مصوبه دولت مشکل مستاجران را حل می‌کند؟
کد خبر: ۴۴۵۳۴۳
آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تورم اجاره‌بها در خردادماه به حدود ۲۷ درصد رسیده است. این رقم میانگین افزایش مبلغ اجاره در یک سال گذشته است و یعنی خیلی از قرارداد‌ها با افزایش بیشتر از ۲۷ درصد امضا شده‌اند. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی، افزایش مبلغ اجاره در خردادماه برای کل مناطق شهری ۳۱ درصد محاسبه شده است. این مورد تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش مبلغ اجاره برای شهر تهران را تا حدودی غیرممکن نشان می‌دهد
تاریخ انتشار: ۱۶:۲۵ - ۱۰ تير ۱۳۹۹
فرارو- مصوبه دولت برای تعیین سقف افزایش اجاره بها در تهران، کلان‌شهر‌ها و بقیه نقاط کشور ۴۸ ساعت پیش منتشر شد. بر اساس تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا امسال اجاره‌خانه در تهران نهایتا ۲۵ درصد افزایش پیدا می‌کند. سقف افزایش اجاره بهای مسکن در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در سایر نقاط کشور حداکثر ۱۵ درصد خواهد بود. طرحی که فعالان بازار مسک و مستاجران زیاد به آن خوش‌بین نیستند و می‌گویند قابلیت اجرایی ندارد؛ چون صاحبخانه حرف اول و آخر را می‌زند و می‌تواند به‌سادگی عذر مستاجر را در صورتی که با رقم درخواستی موافقت نکند، بخواهند.
 
دولتی‌ها از طرحشان دفاع می‌کنند و می‌گویند با توجه به اینکه دادگاه‌ها حکم تخلیه صادر نمی‌کنند در نهایت مستاجر برنده است، اما خودتان بهتر می‌دانید؛ دعوای مالک و مستاجر واقعا کلی اعصاب‌خردی دارد. از این گذشته مرور آمار‌های رسمی نشان می‌دهد در خردادماه قرارداد‌های اجاره در تهران به‌طور متوسط ۲۷ درصد و در سایر نقاط شهری ۳۱ درصد رشد کرده و به‌ همین دلیل حتی اگر مصوبه ستاد ملی کرونا دقیق و درست رعایت شود، دردی از مستاجرا دوا نخواهد شد.

پنچ نکته درباره مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها

دولت روز یکشنبه در جلسه ستاد ملی مبارزه با کرونا حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران را ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در سایر شهر‌های کشور ۱۵ درصد تعیین کرد. این مصوبه می‌گوید:

یک تمام اجاره‌نامه‌هایی که تاریخ سررسید آ‌نها فرا رسیده است پس از صدور مصوبه جدید و میزان افزایش اجاره‌بهای مصوب، خودکار تمدید می‌شوند.

دو مصوبه ابلاغ شده سقف افزایش اجاره‌بها یا رهن را در حدود سه‌هزار و ۳۰۰ شهر کشور مشخص می‌کند. به‌این ترتیب که اجاره‌بها و رهن در تهران ۲۵درصد، در هفت کلانشهر بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰درصد و در مابقی شهر‌ها تا ۱۵درصد، قانونی به‌حساب می‌آید. مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم و اهواز هفت شهری هستند که بالای یک میلیون نفر جمعیت دارند و سقف افزایش قیمت در آن‌ها بر اساس مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا ۲۰ درصد خواهد بود. به‌ جز تهران که قانون برای آن سقف افزایش ۲۵ درصدی تعیین کرده در بقیه نقاط کشور صاحبخانه‌ها نباید کرایه‌خانه را بیش از ۱۵ درصد بالا ببرند.

سه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره سقف مجاز افزایش قیمت اجاره‌ها، دارای چند شرط است. مثل اینکه مستاجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد. مستاجری که موجب ضرر و زیان مالک شده مشمول این تمدید نمی‌شود. همچنین در صورتی‌ که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد، مستاجر باید ظرف مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند. همچنین اگر مستاجر سقف اجاره تعیین شده یعنی ۲۵ درصد و ۲۰ درصد و ۱۵ درصد را قبول نکند، می‌تواند خانه را تخلیه کند.

چهار در سال ۸۸ هیات دولت وقت، مصوبه‌ای درباره الزام صدور کد رهگیری را تصویب کرد. کد رهگیری ابزاری بود برای کنترل بازار؛ هم از نظر قیمت و هم از لحاظ بورس بازی مسکن در کشور، اما دیوان عدالت اداری در سال ۹۴ یک بند این مصوبه را دارای ایراد قانونی دانست و الزام دریافت کد رهگیری را ابطال کرد، اما از روز یکشنبه و با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا از نظر قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه نامه‌ای حتما دوباره باید با کد رهگیری انجام شود.

پنج مصوبه تنها برای تمدید قرارداد‌ها صدق می‌کند و شامل قرارداد‌های جدید نمی‌شود. بر اساس مصوبه قرارداد‌ها به‌صورت خودکار یک سال با ارقام افزایشی جدید تمدید می‌شود و بر اساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد ادامه خواهد داشت. در این مدت دادگاه‌ها حکم تخلیه صادر نمی‌کنند.

در بازار اجاره چه خبر است؟

مصوبه دولت درباره سقف افزایش را فراموش کنیم و ببینم در کف بازار چه اتفاقاتی رخ می‌دهد؛ آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تورم اجاره‌بها در خردادماه به حدود ۲۷ درصد رسیده است. این رقم میانگین افزایش مبلغ اجاره در یک سال گذشته است و یعنی خیلی از قرارداد‌ها با افزایش بیشتر از ۲۷ درصد امضا شده‌اند. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی، افزایش مبلغ اجاره در خردادماه برای کل مناطق شهری ۳۱ درصد محاسبه شده است. این مورد تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش مبلغ اجاره برای شهر تهران را تا حدودی غیرممکن نشان می‌دهد. به خصوص اگر وضعیت بازار اجاره تابستان پارسال را هم در نظر بگیریم، شرایط کمی سخت‌تر می‌شود.

از سوی دیگر گزارش مرکز آمار مربوط به تابستان سال ۹۸ نشان می‌دهد آن زمان مبلغ اجاره‌خانه در کل کشور ظرف یکسال به طور میانگین ۲۵ درصد افزایش داشته است. توجه داشته باشید که شهر‌های کوچک هم در محاسبه این رقم تاثیرگذار بودند. اگر صرفا شهر تهران را در نظر بگیریم، می‌بینیم سال گذشته مالکان تهرانی به طور میانگین ۳۱ درصد به مبلغ اجاره‌خانه‌شان اضافه کرده‌اند. بعید نیست با توجه به ادامه‌دار بودن افزایش قیمت مسکن و رسیدن آن به متری ۲۰ میلیون تومان، مالکان در حال حاضر به رقمی نزدیک به ۳۰ درصد فکر کنند.

طرح تعیین سقف اجاره‌بها چه مزیت‌هایی دارد؟

خیلی از مالک‌ها چشمشان به قیمت مسکن است. وقتی ارزش خانه بالا می‌رود، کلی به مبلغ اجاره‌بها اضافه می‌کنند. نمونه این اتفاق را به وضوح می‌توان در بازار اجاره مسکن سال ۹۸ مشاهده کرد. بیایید به سال گذشته برگردیم. قیمت مسکن دو برابر شده و حالا مالکان فکر می‌کنند باید اجاره را هم دو برابر کنند. آن‌ها که می‌دانند مستاجرشان توانایی پرداخت اجاره دو برابری را ندارد، از سر لطف و با کلی انصاف به خرج دادن، اجاره‌خانه را ۵۰ درصد افزایش می‌دهند. درحالی که همین افزایش ۵۰ درصدی هم خیلی بالاتر از حد توان مستاجر‌ها است. افزایش مبلغ اجاره تابع قیمت خرید و فروش مسکن نیست، بلکه عموما باید بر اساس نرخ تورم باشد. اگر از این زاویه به ماجرا نگاه کنیم، افزایش ۲۲ درصدی اجاره‌بها منطقی به نظر می‌رسد. این رقم همان تورم نقطه به‌نقطه است که نشان می‌دهد قیمت‌ها در خردادماه امسال نسبت به خرداد پارسال چقدر افزایش پیدا کرده. از آنجایی که خیلی از مالک‌ها به اشتباه اجاره‌خانه را تابع قیمت مسکن می‌دانند، تعیین سقف اجاره‌بها توسط دولت می‌تواند به متعادل شدن بازار اجاره کمک کند تا دیگر شاهد استدلال‌های عجیب و غریب مالک‌ها نباشیم. هرچند شاید همچنان نمی‌توان به اجرایی شدن طرح تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره امیدوار بود.

چرا به رعایت سقف افزایش اجاره امیدوار نیستیم؟

تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره به میزان ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در بقیه کلان‌شهر‌ها و ۱۵ درصد در بقیه شهرها، هرچند در ظاهر مناسب به‌نظر می‌رسد، ولی صرفا جنبه پیشنهاد دارد. چراکه در عمل بعید است بتوان صاحبخانه‌ها را به رعایت این سقف مجبور کرد. خیلی از قرارداد‌های اجاره به صورت غیررسمی امضا می‌شوند و هیچ کد رهگیری برای آن‌ها صادر نمی‌شود. از طرف دیگر اغلب صاحبخانه‌ها و مستاجر‌ها برای تمدید قراردادشان سراغ مشاوران املاک نمی‌روند و صرفا قرارداد قبلی را تمدید می‌کنند. حالا در این بین افزایش مبلغ اجاره‌خانه صرفا براساس توافق دو طرف تعیین می‌شود. اگر صاحبخانه کوتاه بیاید و به مبالغ کم راضی شود، باید خدا را شکر کرد، ولی اگر صاحبخانه بخواهد اجاره بیشتری بگیرد، مستاجر چاره‌ای جز تخلیه ندارد. حالا با کنار رفتن مستاجر قبلی، صاحبخانه سراغ افراد جدیدی می‌رود که اطلاعی از وضعیت اجاره سال قبل خانه ندارند و معلوم نیست در قرارداد جدید مبلغ اجاره‌خانه چقدر افزایش پیدا کند. مشابه این مورد را درباره مصوبه قبلی ستاد ملی مبارزه با کرونا هم شاهد بودیم.

پیش از این ستاد مقابله با کرونا قرارداد‌های اجاره را به صورت خودکار به مدت دو ماه تمدید کرد. با این حال آنچه که در بازار شاهد بودیم، عمل نکردن صاحبخانه‌ها به این مصوبه بود. گزارش‌ها از وضعیت اجرایی شدن مصوبه تمدید قرارداد‌های اجاره نشان می‌دهد خیلی از صاحبخانه‌ها عذر مستاجرشان را بعد از پایان قرارداد خواستند و حتی صادر نشدن حکم تخلیه و رسیدگی نکردن به پرونده‌ها و دعاوی مرتبط با این قضیه توسط شورای حل اختلاف کمکی به مستاجر‌ها نکرد. چون صاحبخانه لجوج می‌تواند با قطع کردن انشعاب آب، برق و گاز یا حتی تاخیر در پس دادن پول پیش برای مستاجر دردسر درست کند.

نسخه بقیه کشور‌ها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن

طرح تعیین سقف اجاره‌بها غیر از صاحبخانه‌ها، منتقدانی هم در میان بخشی از کارشناسان اقتصادی دارد. آن‌ها که می‌گویند هرگونه اقدام قهری دولت و مداخله دستوری نتیجه عکس می‌دهد. با این حال باید بدانیم وضع قوانین دولتی برای کنترل بازار مسکن، محدود به کشور ما نیست. در حال حاضر کشور‌هایی مثل اتریش، اسپانیا، آمریکا، آلمان، بلژیک، پرتغال، دانمارک، سوئد، سوئیس، فرانسه، کانادا و نروژ مقرراتی برای کنترل سقف افزایش مبلغ اجاره‌بها دارند. با این حساب می‌توان گفت قانون تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در بقیه کشور‌ها سابقه دارد و امکان اجرایی شدن آن شاید چندان دور از ذهن نیست. این گزارش بر خلاف کسانی که می‌گویند دولت نمی‌تواند روی قرارداد بین مالکان و مستاجران کنترل داشته باشد، نشان می‌دهد خیلی از کشور‌ها در حال کنترل مبالغ اجاره‌بها هستند.

بعضی کشور‌ها علاوه بر قانون‌های معمول خود برای کنترل بازار مسکن، با توجه به شرایط ناشی از شیوع کرونا مقررات سختگیرانه‌تری برای قرارداد‌های اجاره گرفته‌اند. در استرالیا قرارداد‌های اجاره کاملا خودکار به‌مدت شش ماه تمدید شده اند. دولت نیوزلند نیز مالکان را تا شش ماه از افزایش مبلغ اجاره‌بها منع کرده و تا سه ماه امکان خاتمه قرارداد را نمی‌دهد. در اتریش قرارداد‌های اجاره تا پایان سال میلادی تمدید شده‌اند. آفریقای جنوبی این اختیار را به دادگاه‌ها داده تا اجاره‌بهای مستاجران آسیب‌دیده را کاهش دهد. همچنین در کانادا مالکان تا پایان وضعیت اضطراری حق افزایش مبلغ اجاره‌بها را ندارند.
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۰۷:۵۶ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۱
چطور مسئولین محترم نظام یک شبه نرخ بنزین را سه برابر ( افزابش 300 درصدی) کردند. چطور قیمت خودرو را بیش از سه برابر بالا بردند. چطور عوارض ساختمانی و مالیات ها و نوسازی و ... چندین برابر میشه و شهرداری ها و مامورانشان هر طور خواستند دولاپهنا با مردم حساب می کنند چطور نرخ برنچ پاکستانی یه شبه بیش از سه برابر میشه اونوقت افزایش نرخ اجاره مسکن فقط 25 درصد.
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۰۰:۲۹ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۱
لعنت خدا بر كاسبان تحريم و باعث و باني اين مصيبتها
موجر
Iran, Islamic Republic of
۰۰:۲۷ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۱
من خودم موجرم و خداروشكر كه نسبت به بقيه مالكين كمتر از قيمت بازار و منصفانه تر اجاره دادم ملكمو
ولي متاسفانه منبع درامدمه اگه ميتونستم بخاطر كرونا اضافه نميكردم اجاره رو ولي يه مقدار مجبورم اضافه كنم
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۰۰:۲۶ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۱
خدا بينهايت شكر كه مالكم و مستاجر نيستم
واقعا اين مستاجراي بيچاره چه ميكشن!!!!
وا مصيبتا
افزايش ٢٥ درصد معقوله ولي بيشتر از اون بيشرفيه اونم تو اين شرايط كرونايي
موجرا لااقل تو شرايط كرونا انسان باشند
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۰:۱۸ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۱
صاحبخونه ما 55 در صد اضافه کرد مجبور شدیم خالی کنیم خونه رو
ناشناس
Belgium
۲۲:۱۲ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
شما که می فرماید مسکن نسبت به سال گذشته دوبرابر شده ولی تورم ۲۲ درصد یعنی قیمت مسکن در تورم هیچ نقشی نداره اصلا مسکن هیچ قیمت ارز طلا خودرو لوازم خانگی بنزین اینها هیچ ربطی به تورم نداره؟
asad
Iran, Islamic Republic of
۰۲:۳۴ - ۱۳۹۹/۰۵/۲۲
الان ۵ ماه از سال ۹۹ گذشته دولت و مجلس برای کنترل اجاره بها و گرانی مسکن اجاره ای و کنترل قیمت نجومی صاحبخانه های بی انصافی که شرکت و کارخانه اشون و مغازه هاشون ورشکست شده و الان درآمدی جز اجاره خانه هایی که در سالهای قبل خریدن و احتکار کردن ندارن اما چون پول احتیاج دارن اجاره خانه رو تقریبا ۵ برابر پارسال کردن دولت میگه کنترل میکنیم کو چرا ما مردم عادی مستاجر برخورد و کنترلی مشاهده نمیکنیم به خدا اگر دولتی وجود نداشت و وزیری برای مسکن و شهرسازی وجود نداشت اصلا هیچ وزارتخانه ای متولی امر مسکن مردم نبود بهتر از الان با این سو مدیریت و بی تدبیری و بی کفایتی اداره میشد خدا نگذره از سر بساز بفروش ها و کسانی که بیشتر از ۲ خانه دارن و اینقدر به مستاجر بیچاره فشار میارن خدا نیامرزدشون خدا پدر و مادرشون رو رحمت نکنه با این فرزندان ناخلفشون چرا کسی بداد مردم بیچاره نمیرسه همش حرف مفت میزنند هیچ عملی و اقدامی در کار نیست کتری بکنید تا حداقل خدا ازتون راضی باشه قدمی حق بردارید اینقدر دست دست نکنید البته همه میدونند که متولیان مسکن هر کدام خودشون چندین خانه و ویلا و اپارتمان دارند و مشکلات ما مردم عادی رو درک نمیکنن دنبال راهکارهای قانونی فرار از مالیات و ندادن مالیت و چند برابر کردن مال و ثروت خودشون هستند نیامدن که گره ای از مشکلات مردم باز کنند امدن چند صباحی حقوق بیشتر بگیرند و مردم بیچاره چوب سو ءمدیریت و بی کفایتی مسئولین متولی مسکن رو بخورند اگر یه اقدام عملی انجام دادن بگویند تا ما متوجه کارهای عملی ایشان باشیم قیمت اجاره مسکن ۵ برابر شده کسی پاسخگو نیست قرار نبود با ۱۵ درصد رشد حقوق کارگر بینوا و دریافت مزد به ریال مجبور باشیم اجاره ۵ برابری به دلار پرداخت کنیم اگر مسئولین راهکاری ندارند ویزای همه فقیر و بیچاره ها رو اوکی کنند تا حداقل از این کشور با این همه منابع و زمین و معدن و ثروت و امکانات فرار کنن شاید محض رضای خدا کسی در کشور دیگری مشکل کارگر و بدبخت بیچاره هایی مثل ما رو حل کرد هر چند از بس مرگ بر این و ان گفتیم هبچ کشوری ما ایرانی ها رو راه نمیده چون بذر دشمنی و نفرت پخش میکنیم این همه نعمت خدا عرضه مدیریت نداریم
مجله خواندنی ها
انتشار یافته: ۱۴
ناشناس
United States
۱۶:۴۸ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
مثل بقیه چیز ها حل شد رفت
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۶:۵۲ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
مانند همه کارها فقط یک شوی خسته کننده و تکراری است که فقط کارها را بدتر می کند. قیمت ارز را پائین بیاورید همه این موارد حا میشود
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۷:۱۷ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
اگه دلار ۴۲۰۰ جواب داد اینم جواب میده شک نکن.
چون همه چیز تو این مملکت براساس قانونه.
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۷:۲۶ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
دولت این امار افزایش ها رو ازکجاش درمیاره؟
والله به این امارمرغ پخته هم میخنده
احتمال دیگه اینه احتمالا امار یکی از کشورهای اروپای شرقی رو میگن اینا
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۷:۴۸ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
به هیچ وجه مشکل مسکن با دستور و ارشاد و اجبار حل نمیشه
اقتصاد بک علم است و علم با زور پیش نمیره! مثل این هست که به اب دستور بدی در ۵۰ درجه جوش بیاد
زین پس قراردادهای اجاره به دو قرارداد رسمی در قالب ۲۵ درصد افزایش اجباری بعلاوه یک قرارداد غیررسمی (بین مستاجر و موجر) تقسیم خواهد شد
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۹:۰۸ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
میتونم بپرسم در کدوم یک از کشورهایی که شمردید که دولت در اجاره دخالت میکنه تورم ایران مشاهده میشه؟
چطور وقتی پراید 80 میلیون شد دولت به فکر خریدارها نبود و فقط در مورد چیزهایی مداخله میکنه که مال مردمه
گناه کرده یه نفر بجای دلال بازی آورده پولشو داده یه خونه خریده؟
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۲۱:۵۳ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
کجا اجرا میشه احتمالا تو هیئت دولت
عناوین برگزیده
پرطرفدارترین عناوین
پاورقی