چه بر سر مسکن خواهد آمد؟

ظرف یک سال گذشته شاهد برنامه‌های تبلیغی قابل توجه‌ای در بخش مسکن بوده‌ایم که این تبلیغات بی‌هدف هم نمی‌تواند باشد، شاید بدون اغراق و پرده پوشی یکی از دلایل عمده آن ایجاد تحرک در بازار مسکن است و یا بهتر است بگوئیم صنعت مسکن؛ زیرا در این صنعت صرفا ساخت مسکن به عنوان یک فعالیت اقتصادی در نظام مالی کشور تاثیر یک‌سویه ندارد بلکه با رونق گرفتن این صنعت و فعال شدن بازار مسکن بخش‌های قابل توجهی از صنعت کشور و بخش خدمات فعال می‌گردد که خود عامل تحرک قابل توجهی در نظام اقتصادی کشور است. 

صنعت مسکن در عمده کشورهای با اقتصاد بازار جای پای دولت‌ها را در حضور و مدیریت این صنعت نمی‌توانیم انکار نماییم، علت آن نیز نه در اهمیت مسکن از جهت اشتغال و یا ارزش افزوده آن در یک دوره قابل محاسبه است بلکه همیشه یک کالای سرمایه‌ای در کشور ما بوده و ارزش افزوده آن در بسیاری از مواقع طی یک سال مالی بیش از نرخ بهره بانکی بوده است و یا باید بگوئیم کمتر زمانی اتفاق افتاده که سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از نرخ بهره بانکی کشور پائین‌تر باشد. 

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاوه بر عمران و توسعه شهرها نقش قابل توجهی در پایداری افزایش درآمدهای ناخالص ملی G.D.P داشته و به لحاظ ضرورت و نیاز همه نوع تخصص در این بخش در ایجاد اشتغال نیز رکن اساسی در اقتصاد کشورها دارد. 

رکود حاصل در بازار مسکن که موجب کاهش جزیی قیمت در ساختمان‌های کوچک و کاهش بیشتری در قیمت ساختمان‌های با متراژ بالاتر خصوصا ساختمان‌های ویلائی در شمال تهران گردید، تقریبا همین وضعیت را در سایر استان‌های کشور بوجود آورد.
 
اگر چه کاهش جزئی قیمت مسکن در متراژهای کوچک خیلی تاثیرگذار نبوده اما توقف ساخت و ساز و افزایش قیمت مسکن در متراژهای بالاتر فضایی را ایجاد نمود تا بازار مسکن در تمامی شقوق شرایط پایداری را بوجود آورد تا عدم فروش و کاهش قیمت در شهری چون تهران که تهیه مسکن بعنوان یک معضل اجتماعی بزرگ مطرح است تاثیر قابل توجهی در رکود اقتصادی سایر بخش‌های صنعتی کشور و بخش خدمات گردد و دامنه این رکود به سایر بخش‌ها تسری یافته و مشکل کوچکی از بحران و رکود بین المللی در اقتصاد کشور ما تجلی یابد. 

متاسفانه بیماری حاصل در اقتصاد کشور ما که همیشه دامن خانواده‌های با درآمد پایین را می‌گیرد، عدم کاهش قابل انتظار نرخ اجاره بها می‌باشد که علی‌رغم کاهش قیمت در مسکن صرفا شاهد کاهش مختصر اجاره در مسکن استیجاری خصوصا مسکن در متراژهای پائین بوده و صرفا متراژهای بالا خصوصا در شمال تهران قدری کاهش یافته که هیچ‌گونه تاثیری در کاهش هزینه اجاره بهای مستاجرین با درآمدهای پایین نداشته و اجاره بها به عنوان یکی از اساسی‌ترین هزینه‌ها در سبد خانوار هم‌چنان موجب آزار شهروندان با درآمد پایین می‌گردد. 

همرا با رکود اقتصادی که متوجه بخش صنعت مسکن گردید فعالیت دستگاه‌های اجرایی در بهره‌گیری از این فرصت خدادی نیز بی‌بهره نبود و تبلیغات وسیع ساخت مسکن مهر، وزارت مسکن و شهرسازی، ساخت مسکن با ارائه خدمات پولی دولت به انبوه سازان و تشویق دستگاه‌های اجرایی در ارائه خدمات مختلف گرچه تزریق تولید مسکن را در کوتاه مدت میسر نمی‌ساخت اما التهاب بازار را در عمیق شدن رکود مسکن کمتر نموده و بسیاری از سازندگان مسکن را که در صنعت ساختمان با سرمایه‌گذاری محدود اقدام به ساخت واحدهای بیست تا سی واحدی می‌نمود و همواره بهره‌گیری از تسهیلات بانکی مدد سرمایه این گروه بود را با مشکل جدیدی رو به رو ساخت و آن هم عدم واگذاری تسهیلات بانکی در همین دوره رکود بوده به نحوی که بسیاری از ساختمان‌ها تا مرحله 30 تا 40% یا به عبارتی در مرحله ساخت اسکلت نیمه کاره رها گردید و در حال حاضر به دلیل عدم گردش مناسب سرمایه در این بخش از صنعت ساختمان فاقد توجیه اقتصادی بوده و بسیاری از سازندگان، ساختمان‌های خود را در مرحله ساخت اسکلت به فروش رساندند تا سرمایه‌ی خود را از مهلکه رکود خارج نمایند. 

دوران رکود اگرچه فرصت مناسبی برای دستگاه‌های اجرایی از جمله وزارت مسکن، مسکن مهر و سایر انبوه سازان دولتی و غیر دولتی بود تا عرضه مسکن را متناسب با بازار تقاضا نمایند. گویی این بخش‌ها نیز نگران سرمایه‌گذاری دراز مدت و یا عدم استقبال از واحد‌های ساخته شده می‌باشند زیرا حضور کم اثر و کم رونق واحدهای ساخته شده حاکی از عدم بهره‌گیری از این فرصت بوده و معمولا با توجه به عمر رکودهای بخش صنعت مسکن که 4 تا 5 سال می‌باشد در انتظار سپری شدن دوران رکود صنعت ساختمان می‌باشند. 

بازار تقاضای مسکن در حال حاضر نیز به نحوی‌ست که اگر حمایت مطلوب نظام پولی و بانکی از مرحله ساخت تا فروش خصوصا در مسکن کوچک پارچه و با هدف و استراتژی بهسازی بخش‌های فرسوده ، ایمن سازی نقاط آسیب پذیر خصوصا در مناطقی که گسل‌های بیدار هر آینه تهدیدی اجتناب ناپذیر به شمار می‌آید لزوم و ضرورت توجه دولت را در بهره‌گیری از این فرصت بیش از پیش می‌نماید تا در صورت رفع بحران و ایجاد و تقاضاهای واقعی و کاذب که معمولا برای سودجویی به وجود می آید را پاسخگو باشد. حرکت کند نظام اجرایی کشور در صنعت مسکن نه تنها عامل عمده‌ای در افزایش قیمت مسکن در آینده خواهد بود بلکه به عنوان یک گلوگاه اقتصادی در نظام مدیریت اجرایی کشور به شمار می آید. 

در کشور ما علاوه بر اینکه در حاضر رکود بخش صنعت مسکن متاثر از رکود اقتصاد بین‌المللی است بلکه عوامل دیگر متاثر کننده آن، نبود سیاست اجرایی و استراتژی روشن بخش مسکن است. دولت تا زمانی که میز خود را از تهران خارج نکند هر آینه که رکود کاهش یابد بازار تقاضا پاسخگوی عرضه نبوده و این خود عامل عمده ای در گران شدن مسکن و تاثیرپذیری اقتصاد کلان کشور از بالا رفتن قیمت مسکن می‌باشد. 

وجود پانصد یا ششصد هزار مسکن موجود و بدون مشتری در تهران نه تنها پاسخ‌گوی حرکت در بازار مسکن نمی‌باشد بلکه بیان تهدیدهایی از جمله امکان آمدن زلزله نیز نمی‌تواند صنعت مسکن را در دوران رونق اقتصادی پاسخگو باشد و همین موضوع خود به تنهایی می‌تواند موجب افزایش پانزده درصدی نرخ تورم باشد. 

نگاه نظام اجرایی کشور در جلوگیری از تحرک آینده بازار مسکن متاسفانه متوجه تبلیغات روانی می‌باشد تا از هم اکنون با ایجاد کاهش تقاضا مانعی در رشد تقاضا به وجود آورد اما این حرکت برای شهری هم‌چون تهران که قریب بیست سال از زمان پیش‌بینی‌های آماری وقوع زلزله گذشته است تقریبا بی‌اثر شده و خروج پنج میلیون نفری از تهران نیز مستلزم آماده بودن حداقل یک میلیون و دویست واحد مسکن می‌باشد لذا انتظار این‌که این تعداد مردم تهران را رها نمایند نه تنها سخنی کارشناسی شده نیست، بلکه نوعی رفع تکلیف از مسئولیت اساسی نظام اجرایی است که تحقق اهداف و پیش بینی های صورت گرفته در تولید مسکن را نتوانسته در قالب برنامه توسعه چهارم محقق سازد زیرا اصولا اعتقاد و اعتباری برای این گونه برنامه ها قائل نیست. 

تهیه مسکن در کشور ما هنوز دارای آینده روشنی نیست و صرفا سیاست‌های اجرایی مقطعی تاثیری کوتاه‌مدت در ساخت و عرضه مسکن دارد که بخشی از این سیاست‌ها توفیق اجباری است که مصادیق آن اولا کاهش نرخ سود بانکی است که احتمالا موجب تحرک صنعت ساختمان شود ثانیا بالا رفتن میزان وام های پرداختی در بخش مسکن افزایش یابد ثالثا با تعمیق شدن بحث یارانه‌ها و احتمالا افزایش درآمد بخش کوچکی از جامعه که قدرت پرداخت وام را داشته باشد موجب تقاضا در بخش مسکن آن هم در متراژهای پایین را بوجود می آورد. 

اگر اتفاق‌های مذکور محقق نشود آمار شهرداری‌ها خصوصا شهرداری کلان شهر ها از جمله شهرداری تهران موید کاهش درآمدهای حاصل از ساخت و ساز است و کاهش صدور پروانه‌های ساخت در دو سال اخیر که موجب کاهش درآمد شهرداری‌ها نیز گشته و یکی از چالش‌های عمده‌ی ارائه خدمات در نظام مدیریت شهری که در آن حمایت دولت در حداقل شرایط ممکن است همین کاهش درآمدهاست که با کاهش هزینه‌ها شهرداری‌ها تاکنون خدمات خود را در شهرها جاری و ساری ساخته اند. 

اگرچه موارد مذکور فرصتی است که بخش کوچکی از صنعت ساختمان فعال گردد اما نمی‌بایست دیگر چالش‌های احتمالی را از نظر دور داشت، چالش‌هایی که نه تنها موجب آزار شهروندان گشته بلکه نظام اجرایی کشور را از تحقق اهداف خود دور می‌سازد. چالش‌های مذکور هم اکنون در آستانه تحریک افزایش دوران رکود افزایش مسکن بوده و تبلیغات صورت گرفته را بی‌اثرتر می‌سازد. این چالش‌ها که بخشی از آن درون کشوری است عبارتند از افزایش تحرک در بازار بورس که موجب جذب سرمایه‌ها شده و فرصت سرمایه گذاری در بخش مسکن را دورتر می‌سازد. بازار خوش اقبال بورس و رشد شاخص‌ها تا مرز چهارده هزار امید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را دور می‌سازد همان گونه که سپرده‌گذاری در بانک‌ها را متاثر خواهد ساخت و قدرت سرمایه گذاری بخش پولی کشور را تضعیف می‌نماید.
 
همواره بخش صنعت کشور در حال رکود خواهد بود حتی اگر ارزش معاملات بورس و شاخص‌ها هم چنان افزایش یابد. شاید تصور خوانندگان محترم بر این باشد که نگارنده حتما دارای بینش تیلوریسم است اما باید واقعیت‌ها را پذیرفت و باید قبول کرد که سرعت جابجایی پول در بخش اقتصادی کشور تغییر نموده است و علیرغم سرعت یافتن این جابجایی به همان میزان تولید ثروت کاهش یافته است و مکانیسم اطلاع رسانی الکترونیک در این جابجایی‌ها نقش موثری داشته به طوری‌که هر یک از سوداگران طلا و سکه با مونیتورینگ نرخ طلا در بازارهای جهانی که توسط چند سایت معتبر و با درج نمودار آمار های دو الی سه دقیقه ای را در بازار های بورس دنیا به تصویر می کشد، این سوداگران طلا و فلزات قیمتی موجود خود را بسیار آگاهانه قیمت گذاری و به بازار عرضه می نمایند و قس علی هذا ..... . 

تهدیدهای برون کشوری که از آن نیز نباید غافل شد موج رکود دوم در بخش صنعت ساختمان کشور آمریکا می‌باشد که بسیاری از معادلات تجاری را به هم خواهد ریخت شاید از موفقیت های دولت اوباما در بخش اقتصادی ایجاد همین بحران‌هاست که به زعم او سیاست تغییر نام گرفته که آن هم درآمیختگی سیاست‌های اقتصادی دو جناح جمهوری خواه و دموکرات در به دست گرفتن نبض بازار پولی دنیا موفق بوده و عامل رشد اقتصاد آمریکا و تضمین منافع دو جناح گردیده است. 

دیری نخواهد پایید که اثرات رکود این موج در سایر کشورها تاثیر خود را خواهد گذاشت و سرمایه‌های کوچک سرمایه‌گذاران خرد را به جیب قدرسرمایه داران مرکانتیلیست وارد می نماید و رویای دست یافتن به یک واحد 40 تا 60 متری را برای زوج ها و خانواده های تازه تشکیل دست نیافتنی تر می نماید. 

امید آن است که نظام اجرایی کشور و نظام مدیریت شهری با همت و کار مضاعف و با ایجاد و تشکیل هیات ها و نشست‌های کارشناسی و با بررسی دقیق فرصت‌ها و تهدید‌ها با نگاهی مدبرانه به موضوع مسکن نگریسته و روش های کهنه و تجربه شده‌ی قدیم را کنار گذاشته تا نه تنها سقفی بر سر خانمان ها ایجاد گردد بلکه با ایجاد نظام نوین مدیریت شهری پذیرفته شده در مکانیسم مدیریت شهری فرصت لذت بردن از زندگی شهری را برای شهروندان فراهم آورد.