روزهاي ‌احتياط در معاملات ‌مسكن

تلاقي ماه رمضان با فصل تابستان، «روزهاي‌احتياط» را در بازار معاملات مسكن رقم زده است. صاحبان آپارتمان‌هاي فروشي و مشاوران املاك كه همواره به عنوان يك‌طرف معامله در مقابل خريدار به حساب مي‌آيند در اين دوره از ماه روزه، از يك‌سو براي نهايت استفاده از فصل نقل‌وانتقال به بازاريابي‌ها ادامه مي‌دهند، اما از سوي ديگر حربه‌ها براي فروش با قيمت‌بيشتر را به دليل كاهش حجم مراجعه‌ خريداران و همچنين آداب روزه‌داري، كاهش داده‌اند. 

طي دو هفته گذشته از ماه رمضان، در بنگاه‌هاي مسكن متقاضيان خريد كاهش پيدا كرده؛ طوري كه مشاوران املاك براي نيمه دوم اين ماه وضعيت ركود رمضاني در خريد مسكن را پيش‌بيني مي‌كنند و در عين حال تصريح مي‌كنند: نوساني شدن قيمت مسكن در فصل بهار باعث بر هم خوردن تعادل در خريد‌وفروش ملك شد و در حالي كه معاملات مسكن تا پيش از اين، رو به افزايش گذاشته بود اما در حال حاضر روند، كاهشي شده است. 

كاهش ميل به خريد مسكن در تهران كه تداوم آن حداقل تا نيمه شهريور قابل انتظار است، مي‌تواند روند صعودي قيمت مسكن كه در بهار با نرخ رشد 5/7 درصدي همراه شد را نيز مهار كند. هر چند آخرين آمار رسمي مربوط به قيمت مسكن در تهران، براي سه ماه اول امسال است، اما شواهد در بازار حكايت از افزايش دوباره قيمت در تيرماه داشته است كه البته در مرداد، رشد نسبت به تيرماه ناچيز بوده است.در روزهاي سپري شده از ماه رمضان معاملات اجاره شرايطي متفاوت از خريد‌وفروش ملك داشته است؛ طوري كه از ميزان مراجعه مستاجرها به بنگاه‌هاي مسكن كم نشده و مبادله آپارتمان‌هاي اجاره‌اي نيز در وضعيت مطلوب –نسبت به تيرماه كاهش نيافته است- ادامه دارد. 

رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: معاملات خريد مسكن به دو دليل شامل افزايش قيمت در بهار و حضور در ماه رمضان، كاهش پيدا كرده است. 

مصطفي قلي خسروي تصريح كرد: ايام باقي مانده از اين ماه فرصت مناسبي براي خريد از بازار مسكن است. 

وي همچنين درباره بازار اجاره نيز افزود: طي مرداد ماه ميانگين اجار‌ه‌بهاي مسكن در تهران تفاوتي با نرخ‌هاي تير ماه نداشته، به اين معني كه بعد از رشد 15 درصدي اجاره‌بها در اولين ماه تابستان، اين نرخ تاكنون نه افزايشي و نه كاهشي بوده است.در همين زمينه محمدرضا اعواني مدير سابق سامانه رهگيري معاملات مسكن و عضو كنوني كارگروه ساماندهي املاك به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در 15 روز اخير اجاره‌بها در برخي مناطق تهران نزديك به 10 درصد نسبت به تيرماه كاهش پيدا كرده است. 

با اين حال هنوز ميزان نوسان اجاره‌بها در مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل كه ملاك محاسبه نرخ تعزيرات است، محاسبه نشده است. طبق مصوبه تعزيرات، در هر ماه از تابستان سال جاري، معاملات اجاره حداكثر مجاز به افزايش 9درصدي نرخ نسبت به مدت مشابه سال قبل است. به گزارش «دنیای اقتصاد» بازار مسکن در ماه رمضان به دلیل نحوه رفتار خریداران، فروشنده‌ها، موجران و مستاجران دچار دوگانگی می‌شود؛ چراکه عده‌ای از متقاضیان در این ماه به معاملات ملکی خود ادامه می‌دهند و برخی دیگر از انجام هرگونه معامله یا تنظیم قرارداد خودداری می‌کنند. از طرف دیگر با توجه به این مسائل عده‌ای از بنگاهداران معتقدند که انجام معاملات در ماه مبارک رمضان از برکت برخوردار است و در مقابل برخی از فعالان بازار مسکن اظهار می‌کنند که اغلب فروشنده‌ها، خریداران و مستاجران به دلیل اعتقادات دینی و شرعی وارد معامله و قرارداد نمی‌شوند. طی 16 روز گذشته از ماه رمضان حجم معاملات خرید و فروش و همچنین اجاره در محله‌های تهران با نوسانات عجیبی همراه شده است، اما با این تفاسیر در اکثر مناطق بطور کلی از تعداد فروشنده‌ها و موجران کاسته نشده اما میزان مراجعه مستاجران و خریداران به بنگاه‌های املاک تقریبا کاهش یافته است. 

علاوه براین اکثر مشاوران املاک خبر از ثبات قیمت فروش و نرخ‌های اجاره در بازار معاملاتی می‌دهند و همچنین به خریداران توصیه می‌کنند در این ماه اقدام به خرید کنند، چراکه قیمت‌ها منصفانه‌تر و ممکن است تخفیف رضایت‌بخشی به دلیل افت تقاضا در بازار شامل شان شود. 

افت در نیمه اول ماه رمضان
یکی از بنگاهداران فعال در محدوده سیدخندان درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی، گفت: تجربه نشان داده که حجم معاملات ملکی در نیمه اول ماه رمضان کاهش و در مقابل در نیمه دوم افزایش پیدا می‌کند. وی در ادامه افزود: قیمت‌های پیشنهادی فروش در این ماه کمی ‌منصفانه‌تر از سابق اعلام می‌شود و در حال حاضر قیمت هر مترمربع از واحدهای فروشی نزدیک به 50 هزار تومان کاهش یافته است. بحرینی درباره میزان عرضه و تقاضا در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی اظهار کرد: در گذشته اکثر خریداران و فروشنده‌ها معاملات ملکی خود را به بعد از ماه مبارک رمضان موکول می‌کردند، اما حال چند سالی است که در این ماه معاملات انجام می‌شود اما میزان آن با کاهش چشمگیر روبه‌رو است. این بنگاهدار به خریداران توصیه کرد در ماه مبارک رمضان اگر قصد خرید دارند تصمیم خود را عملی کنند، زیرا خالی از سود نخواهد بود چراکه بعد از این ماه قیمت‌های پیشنهادی به اصطلاح سفت‌تر خواهد شد. 

ماه رمضان سودآور از لحاظ تنوع فایل
همچنین در خیابان میرداماد یکی از مشاوران املاک درباره وضعیت کنونی بازار اجاره واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: ماه مبارک رمضان برای بازار مسکن بسیار پر برکت است، زیرا علاوه بر موجران که همیشه در بازار حضور دارند و مستاجرانی که هنوز جابه‌جا نشده‌اند و زمان اتمام قراردادشان فرارسیده نیز در بازار در رفت و آمد هستند. 

معین درباره آن دسته از مستاجرانی که در ماه رمضان جابه‌جا می‌شوند، تصریح کرد: این دسته از مستاجران سود زیادی کرده‌اند به دلیل اینکه تعداد فایل در بازار زیاد است و مستاجران امکان انتخاب بیشتری دارند و همچنین اگر میزان عرضه از تقاضا بیشتر باشد موجران بر سر نرخ پیشنهادی اجاره با متقاضیان کنار می‌آیند.وی درباره اجرای طرح تعزیرات (افزایش 9 درصدی نرخ اجاره) خاطر نشان کرد: این طرح پاسخ نداده است زیرا اکثر مالکان به این قانون عمل نمی‌کنند. 

در ماه رمضان میزان عرضه زیاد، حجم تقاضا‌اندک
معمولا در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در ماه مبارک رمضان از تعداد متقاضیان حدود 10 درصد کاسته می‌شود و در بیشتر مواقع نرخ فروش با توجه به کاهش حجم تقاضا ثابت باقی می‌ماند.
یکی از فعالان بازار مسکن در خیابان سازمان برنامه با تاکید بر این خبر، افزود: هم اکنون میزان عرضه در بازار زیاد است، زیرا مالکان قصد دارند در فصل تابستان هرچه سریع‌تر ملک خود را بفروشند و حالا که تابستان با ماه رمضان ادغام شده همچنان فروشنده‌ها بر سر تصمیم خود هستند. 

کامران، همچنین علت کمرنگ شدن حضور خریداران را انجام فرایض دینی یعنی روزه، اعلام کرد و گفت: تا قبل از اذان مغرب به دلیل طولانی بودن روز و گرما، از آمدن به بنگاه خودداری می‌کنند و بعد از افطار هم به دلیل پایان ساعات کاری مشاوران املاک، بنگاه‌ها تعطیل می‌شوند و همین موضوع باعث می‌شود تا عده‌ای از خریداران بعد از ماه مبارک رمضان به بازار مراجعه کنند. 

افت محسوس قراردادهای اجاره
به نقل از یکی از بنگاهداران بازار مسکن در خیابان سهروردی، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در 12 ماه سال با رونق نسبی همراه است، اما رونق در بازار اجاره واحدهای مسکونی در فصل تابستان به بالاترین‌اندازه می‌رسد. وی در رابطه با اینکه ماه رمضان امسال با یکی از گرم ترین ماه‌های این فصل از سال مصادف شده، گفت: حجم قراردادهای اجاره افت محسوسی داشته است، حتی مستاجران برای بازدید از واحد مورد نظر در تماس تلفنی، ساعتی را اعلام می‌کنند، اما بر سر قرار حاضر نمی‌شوند و آن را کنسل می‌کنند. ورشوکار درباره میزان نرخ‌های اجاره در ماه رمضان، اذعان کرد: آخرین بار که اجاره‌بها دچار نوسان شدیک ماه قبل یعنی تیر ماه بود و در حال حاضر نرخ‌های اجاره ثابت باقی مانده است. 

احتمال ارزانی در بازار معاملات ملکی
در منطقه سردارجنگل طبق گفته یکی از مشاوران املاک، تجربه ثابت کرده به دلیل کاهش متقاضیان در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی فروشنده‌هایی که تعجیل در فروش ملک خود دارند مجبور می‌شوند تا واحدهای خود را کمتر از قیمت واقعی به بازار عرضه کنند تا شاید از بین تعداد‌ اندک مشتریان خریداری را به سوی خود تشویق کنند، به همین خاطر خرید از بازار مسکن در ماه مبارک رمضان امری مقرون به صرفه است و از طرف دیگر احتمال دارد قیمت‌های پیشنهادی فروش بعد از این ماه با برگشت خریداران شروع به افزایش کند. 

اسماعیلی همچنین تاکید کرد: عده‌ای از متقاضیان هم تنها در ایام سوگواری (احیاء) به بازار برای انجام معامله مراجعه نمی‌کنند، در غیر این صورت اکثر خریداران در این ماه در بازار مسکن حضور دارند.
این مشاور املاک اظهار کرد: حتی عده‌ای تصور می‌کنند به دلیل اینکه بازار مسکن در ماه رمضان کم رونق است و فرصت مناسبی برای خرید یا اجاره است به بازار می‌آیند که این مساله باعث رونق بازار می‌شود. 

ترس از اتمام تابستان و واحدهای فروش نرفته 
اکثر موجران سعی دارند تا در فصل تابستان واحد یا املاک اجاره‌ای خود را به مستاجر تحویل دهند، چرا که آنها براین باورند که مشتري‌یابی در تابستان بسیار موفق‌تر از دیگر فصول سال است و اکنون که ماه مبارک رمضان با تابستان برخورد کرده آنها دست از مشتري‌یابی برنداشته‌اند شاید عده‌ای از فروشنده‌ها در این ماه فعالیت خود را محدود کنند، اما موجران بعید است که دست به چنین کاری بزنند.

مالکان مانده‌اند‌، خریداران رفته‌اند
محمدرضا اعوانی‌، ماه مبارک رمضان را فرصت مناسبی برای زمان عقد قرارداد با معاملات ملکی برای متقاضیان بازار مسکن اعلام کرد و به «دنیای اقتصاد» گفت: معمولا به دلیل کاهش حجم تقاضا در این ماه نرخ‌های خرید و فروش و همچنین اجاره واحدهای مسکونی با تعدیل مواجه می‌شود، به همین دلیل خریداران و مستاجران می‌توانند از تخفیف در مبلغ خرید و اجاره‌بها برخوردار شوند. عضو کارگروه ساماندهی املاک و مستغلات در ادامه افزود: طی 16 روز گذشته که بازار مسکن با رکود مواجه شده است، نرخ اجاره در برخی مناطق تهران به میزان 10 درصد و حجم معاملات خرید و فروش نیز با افت چشمگیری روبه‌رو شده است و این موضوع یک دلیل منطقی برای تشویق خریداران و مستاجران برای انجام معاملات ملکی محسوب می‌شود. وی همچنین تاکید کرد: اگرچه از تعداد متقاضیان حاضر در بازار کاسته شده است، اما فروشنده‌ها و موجران همچنان در بازار حضور دارند.