رييس بزرگترين تشكل اقتصادي پايتخت با اظهار نگراني از نفوذ ركود مسكن به ساير بخش‌هاي توليد در كشور گفت: هم‌اكنون صنايع مرتبط با ساخت‌و ساز در «وضعيت زرد» قرار دارند و تداوم ركود مسكن مي‌تواند بسياري از رشته‌هاي ساختماني را تهديد به تعطيلي كند. يحيي آل‌اسحاق يكي از قديمي‌ترين فعالان ساختماني است كه هم‌اكنون رياست اتاق تهران را بر عهده دارد، شايد به خاطر نااميدي نسبت به آنچه در دولت فعلي در خصوص مسكن تصميم‌گيري شده، تاكيد كرد: هر دولتي بعد از انتخابات خرداد ماه روي كار بيايد، بايد در سياست‌هاي فعلي تجديد نظر كند.
رييس اتاق تهران در گفت‌و‌گويي كه با «دنياي اقتصاد» انجام داده دو ديدگاه متفاوت را براي واكنش بازار مسكن به نتايج انتخابات رياست‌جمهوري بيان كرده و گفته است: دولت دهم در مقايسه با ساير دولت‌هاي قبلي دشوارترين راه را در بخش مسكن پيش‌رو دارد.گفت‌وگوي ما با رييس اتاق تهران در همان روزهايي كه محمد سعيدي‌كيا مشغول تنظيم پاسخنامه براي آل‌اسحاق بود، انجام شد.
متن اين گفت‌وگو را در زير بخوانيد:
اتاق بازرگاني تهران اين روزها فراتر از نقش‌هايي كه براي ارائه برخي خدمات بر عهده دارد، بار كل تشكل‌هاي بخش خصوصي را هم بر دوش مي‌كشد. زماني كه جنابعالي در مورد فضاي كسب و كار اظهارنظر مي‌كنيد، صرفا جامعه بازرگاني را مدنظر قرار نمي‌دهيد كه در شكلي فراگير، از هرگونه تلاش و تكاپو در بخش خصوصي سخن مي‌گوييد. به همين دليل شايد خالي از لطف نباشد كه از ركود بخش ساخت و ساز هم سخن بگوييد به خصوص اينكه بخش خصوصي پرچمدار اصلي ساخت و‌ساز در كشور است. مشاهدات شما از وضعيت مسكن چيست؟
بدون شك وضعيت مسكن، طبيعي نيست. نه بازار مسكن شرايط طبيعي دارد و نه در حوزه ساخت و ساز وضعيت عادي است. در حال حاضر به نظر مي‌رسد بازار كشش لازم را ندارد. فروشندگان در انتظار افزايش قيمت هستند و خريداران انتظار افت قيمت را دارند. هر دو گروه در حال حاضر مكث كرده‌اند. به نظر من در شرايط كنوني پيام واضحي از بازار مسكن شنيده نمي‌شود.
چه دلايلي باعث شد بازار دچار اين سردرگمي‌شود؟
دلايل زيادي در اين وضع تاثيرگذار بوده است. اجازه بدهيد خيلي ساده به اين دلايل اشاره كنم.
در اقتصاد مي‌گويند؛ قيمت‌ها پيام مي‌دهند. يا روند بازار مي‌گويد چه توليد كن و چه توليد نكن. اين يك قاعده است. در مورد گوجه فرنگي هم صدق مي‌كند و در بازار مسكن هم تاثيرگذار است. سالي را در نظر بگيريد كه قيمت گوجه‌فرنگي دچار افزايش شديد مي‌شود. يك سال بعد كشاورزان زمين‌هاي گندم را هم گوجه‌فرنگي مي‌كارند؛ اما در اندك زماني عرضه آنقدر زياد مي‌شود كه هيچ‌كس برداشت گوجه فرنگي را به صرفه نمي‌داند؛ بنابراين محصول روي بوته‌ها مي‌پوسد. در مورد مسكن، در چند سال گذشته شاهد همين وضعيت بوده‌ايم. سياست‌هاي پولي دولت كه در رشد بي‌سابقه نقدينگي موثر بود، باعث افزايش تقاضا در بازار مسكن شد؛ بنابراين توليدكنندگان مسكن، پيام بازدهي دريافت كردند و به اين دليل كه در آن سال‌ها (85 و 86) بورس بدون رونق بود، سود تسهيلات بانكي كاهش يافته بود و در مجموع فرصتي براي سرمايه‌گذاري وجود نداشت، همه پول‌ها سر از بازار ساخت و ساز در آورد. آنها توانستند سوار موج افزايش قيمت‌ها شوند، موفق شدند واحدهاي ساخته شده را به قيمت‌هاي بسيار بالا به فروش برسانند؛ اما طبيعي بود كه خيلي‌ها نتوانستند شرايط بازار را پيش‌بيني كنند؛ بنابراين از قطار جا ماندند. سرعت قطار هم زماني زياد شد كه دولت خزانه بانك مركزي را سه قفله كرد و سياست‌هاي انقباضي در پيش گرفت و بانك‌هاي خصوصي را از پرداخت تسهيلات مسكن منع كرد. به اين ترتيب واحدهاي ساخته شده روي دست برخي توليدكنندگان ماند و نتيجه‌اش اين بود كه قيمت‌ها شديدا افزايش يافته، 30درصد يا 50درصد يا بيشتر عقب نشست.
آيا قيمت‌هاي فعلي را واقعي مي‌دانيد؟ و آيا فكر مي‌كنيد كه اين روند مي‌تواند تداوم داشته باشد.
به دليل افزايش بي‌رويه قيمت‌ها در سال 1386 اين كاهش قيمت‌ها البته طبيعي است و اگر منظور از كف، قيمت‌هاي سال 1386 است، به نظر من چنين اتفاقي رخ نداده و قيمت‌ها هنوز با سال‌هاي قبل فاصله زيادي دارد. به نظر من دليل كاهش قيمت‌ها در حال حاضر به دليل كاهش تقاضا بوده است.
همان گونه كه مي‌دانيد آقاي سعيدي‌كيا اعتقاد دارد بعد از انقلاب، چهار دوره رونق و ركود در بخش مسكن داشته‌ايم كه دوره مربوط به دولت فعلي، از نيمه دوم سال 85 آغاز شده و تا اوايل سال 1378 ادامه يافته و طبق اظهارنظر ايشان هنوز دوره ركود به پايان نرسيده و در يك سال گذشته به طور متوسط 20 تا 30درصد از قيمت‌ها كاسته شده است.آقاي سعيدي‌كيا از دوستان قديمي من هستند و اميدوارم در نقل قول ايشان امانتدار خوبي باشم. ايشان در وهله اول، رشد نقدينگي را عامل اصلي تحريك تقاضا مي‌داند و در كنار آن معتقد است كم‌رونقي ديگر بازارها مثل بورس، نقش عمده‌اي در هدايت نقدينگي به سمت مسكن داشته و در كنار عواملي مثل پيشي گرفتن تقاضا از عرضه و فعال شدن بازار سوداگري، افزايش قيمت را به دنبال داشته است.
و شما اين دلايل را قبول داريد؟
به نظر من، افزايش قيمت مسكن در سال 1386 بي‌رويه بود؛ يعني قيمت‌ها متناسب با ارزش ذاتي مسكن افزايش نيافت. اگر بازگشت 30درصدي قيمت‌ها را بازگشت به كف قيمت‌ها بدانيم، به نظر من چنين اتفاقي رخ نداده؛ اما در هر صورت از نگاه مصرف‌كنندگان، كاهش قيمت در هر حد و اندازه‌اي خوشحال كننده است.
آيا براي توليدكنندگان و طرف تقاضا هم مي‌تواند خوشحال‌كننده باشد؟
ادامه ركود در بخش مسكن، يعني تداوم ركود در خيلي صنايع. در حال حاضر شاهد مكث و سردرگمي‌در بازار هستيم. از ميزان تقاضا به شدت كاسته شده و دولت هم مي‌داند كه كم تحركي در طرف تقاضا؛ يعني ركود در بخش عرضه و توليد. البته همان طور كه مي‌دانيد، سياست‌هاي دولت براي بازار مسكن با ديگر بخش‌ها هماهنگ نيست. وزارت مسكن دارد كار خودش را مي‌كند؛ اما در سياست‌هاي پولي، همچنان شاهد اتخاذ تصميماتي هستيم كه با اجراي آنها نه تنها به توليد صنعتي و بازرگاني كمك موثري نمي‌كند كه حاوي پيام روشن براي بازار مسكن هم نيست. به طور مثال در بسته سياستي بانك مركزي، همچون سال گذشته به بانك‌هاي خصوصي مجوز اعطاي تسهيلات خريد مسكن داده نشده است. اين يعني اينكه طرف تقاضا كه موتور محرك اقتصاد است همچنان در سردرگمي‌به‌سر‌مي‌برد. با اين حال انتخابات رياست‌جمهوري هم در پيش است و به قول آقاي سعيدي‌كيا، هر دولتي روي كار بيايد، بايد در سياست‌هاي فعلي تجديدنظر كند.به نكته ديگري هم بايد اشاره كنم. حتما مي‌دانيد كه دوره آخرين ركود بازار مسكن از سال 1382 آغاز شد و تا نيمه اول سال 85 ادامه يافت. اين دوره ركود، طولاني‌ترين ركود بازار مسكن در سال‌هاي پس از انقلاب است. در همين شرايط آمارها نشان مي‌دهد در سال 1383، توليد مسكن در پايين‌ترين حد خود بود در حالي كه ميزان تقاضاي مسكن از مرز 5/1ميليون واحد گذشت. به خاطر دارم كه مهندس سعيدي‌كيا اين موضوع را در نشست صبحانه اتاق تهران مطرح كرد كه به نظر من در كنار سياست‌هاي پولي، مهم به نظر مي‌رسيد. اكنون كه بازار مسكن به ركود غلتيده است، دولت بايد با توجه به نقش تاثيرگذار مسكن در اشتغال و رونق ده‌ها صنعت وابسته به ساخت و ساز، نسبت به گذر از اين شرايط اقدام كند.
با توجه به نقش انتخابات رياست‌جمهوري در بخش‌هاي مختلف اقتصاد فكر مي‌كنيد چنين عاملي مي‌تواند رونق را به دنبال داشته باشد يا همچنان امكان تداوم ركود وجود دارد؟
به نظر من همه چيز بسته به سياست‌هاي دولت آينده است. فراموش نكنيد كه مسكن همواره در اولويت سياست‌هاي اقتصادي دولت‌ها قرار داشته و به نظر من باز هم خواهد داشت.
اما اينكه بعد از خرداد ماه بخش مسكن چه واكنشي به نتايج انتخابات نشان مي‌دهد را بايد در دو سناريو پيش‌بيني كرد: يك ديدگاه كه مويد تداوم ركود در يك يا دو سال آينده است بر اساس رفتار بازار مسكن در سال‌هاي گذشته پايه‌ريزي شده است. دوستاني كه رفتار بازار مسكن را در 30 سال گذشته بررسي كرده‌اند، معتقدند در سيكل‌هاي رونق و ركود مسكن سال‌هاي گذشته، هماهنگي نسبي بين نقاط شروع و پايان اين روند با زمان‌هاي تغييرات رياست‌جمهوري وجود داشته است. به همين دليل پيش‌بيني مي‌شود كه شرايط ركود فعلي تا دو سال آينده ادامه پيدا كند.اما ديدگاه ديگر كه با توجه به تاثيرگذاري مسكن بر صنايع مرتبط قابل طرح است، رونق مسكن را دور نمي‌بيند. درهرصورت ادامه ركود در بخش مسكن تداوم ركود در ساير بخش‌هاي توليدي را به دنبال داشته و موجب تشديد بيكاري در صنايع مرتبط شده است. اين وضع نمي‌تواند و البته نبايد تداوم داشته باشد. شواهد هم نشان مي‌دهد كه اين وضع قابل دوام نيست، بنابراين پس از برگزاري انتخابات هر دولتي كه پيروز كارزار شود، چاره‌اي جز ايجاد رونق در اين بخش ندارد بنابراين استنباط من اين است كه در ماه‌هاي پاياني سال، بسته به سياست‌هاي دولت دهم، شاهد رونق بخش مسكن باشيم.
فكر مي‌كنيد كدام دولت در سال‌هاي گذشته در زمينه مسكن خوب عمل كرده است؟
اين سوال چند وجه دارد. يك وجه اين سوال، اقداماتي است كه دولت‌ها در زمينه توليد واحدهاي مسكوني انجام داده‌اند كه در اين زمينه به يك دليل مشخص عملكرد دولت‌ها مطلوب نبوده است. دليل مشخص من، عقب ماندن عرضه از تقاضا در تمام سال‌هاي گذشته است. البته هر دولت، شرايط خاص خود را داشته است به طور مثال پيش‌بيني مي‌شود كه تقاضا براي مسكن در سال‌هاي 1390 و 1391 به بالاترين حد تمام سال‌هاي گذشته برسد، بنابراين به نظر من وزير مسكن دولت دهم و رييس اين دولت، دشوارترين شرايط سال‌هاي پس از انقلاب را تجربه خواهند كرد.
اتاق بازرگاني به دليل جايگاهي كه در دفاع از كيان بخش خصوصي دارد، طبيعتا مخالف افزايش ماليات يا بالا رفتن تعرفه است. حتما مي‌دانيد كه سال گذشته ماليات براي معاملات مكرر مسكن در نظر گرفته شد. با توجه به تاثيري كه ماليات مي‌تواند بر ركود فعلي داشته باشد آيا موافق افزايش آن هستيد؟
اتاق بازرگاني تشكلي صنفي نيست و به مسائل اقتصادي كشور نگاه بخشي ندارد. ديدگاه ما اين است كه توازن و اعتدال به شاخص‌هاي بخش مسكن بازگردد. انتظار ما اين است كه دولت به گونه‌اي سياستگذاري كند كه تعادل در بازار برقرار شود. با قيمت‌هاي بالا بازار مسكن سرگيجه مي‌گيرد و با قيمت‌هاي پايين فشارش مي‌افتد. محدوديت‌هايي كه اين روزها براي طرف تقاضا به وجود آورده‌اند، نتيجه تحريك تقاضا در سال‌هاي گذشته است. هر بار كه قيمت‌ها جهش مي‌كند، انتظار بازدهي از بازار مسكن افزايش پيدا مي‌كند. در نتيجه همه مردم، مسكن را بهترين گزينه براي سرمايه‌گذاري مي‌دانند. چند شب پيش از بزرگراه كردستان گذر مي‌كردم. به برج معروف تهران نگاه كردم، اما با كمال تعجب ديدم چراغ تعداد بسيار محدودي از واحدهاي مسكوني برج روشن است. شايد اين تاريكي نشانه‌هايي باشد از اين كه مردم خيلي از واحدهاي اين برج را براي سرمايه‌گذاري خريده‌اند. در هر صورت بازار مسكن گزينه مناسبي براي سرمايه‌گذاري است و نبايد به كسب و كار مردم ايراد گرفت، اما موضوع اين است كه دولت مي‌تواند در كنار بازار مسكن گزينه‌هاي ديگري مثل بورس اوراق بهادار، اوراق مشاركت، سپرده‌گذاري در بانك‌ها يا خيلي گزينه‌هاي ديگر را در مقابل سرمايه‌گذاران قرار دهد. فهرست فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري اعلام مي‌كند كه بورس سودده نيست، نرخ سود تسهيلات بانكي پايين است، اوراق مشاركت بازدهي اندكي دارد بنابراين خريد خانه كوچكي در حوالي تهران هم مي‌تواند گزينه سرمايه‌گذاري باشد. من طرفدار ايجاد تعادل در بازار هستم. خوشبختانه دولت در زمينه توليد مسكن كاملا به بخش خصوصي ميدان داده به گونه‌اي كه بيش از 95درصد ساخت و سازها توسط بخش خصوصي صورت مي‌گيرد با اين حال عوامل زيادي مثل سياست‌هاي دولت، قيمت مصالح ساختماني، قيمت زمين، نرخ دستمزد نيروي انساني و نرخ سود بانكي به عنوان عوامل تاثيرگذار برطرف عرضه و عواملي همچون درآمد و پس‌انداز، بازدهي ساير دارايي‌ها، نرخ تورم، رشد نقدينگي، قدرت خريد مردم و انتظارات آتي، به عنوان عوامل طرف تقاضا، مي‌توانند بر رونق و ركود بازار مسكن تاثيرگذار باشند، بنابراين تاكيد ما اين است كه دولت فقط به دنبال تعادل در بازار باشد.
فكر مي‌كنيد ركود ساخت و ساز تا چه زماني ادامه داشته باشد؟
به نظر من ساخت و ساز به ركود فرو رفته و اگر تعارف‌ها را كنار بگذاريم مي‌توانيم براي خروج از ركود برنامه‌ريزي كنيم. آمارها نشان مي‌دهد پروانه‌هاي صادر شده در سال 87 در مقايسه با سال 86، كاهش يافته است كه با توجه به پيش‌بيني نياز بيش از 6ميليون واحد مسكوني در سال‌هاي 88 تا 92 بايد نگران سال‌هاي آينده بود. نبايد اجازه داد شرايط سال‌هاي گذشته در قالب شوك‌هاي آني دوباره تكرار شود. با اين حال اين پرسش مطرح مي‌شود كه چگونه مي‌توان از اين شرايط خارج شد؟ به عقيده من گام نخست اتخاذ سياست‌هاي روشن در اين زمينه است. اگر خط و مشي دولت در زمينه ساخت و ساز و بازار مسكن، روشن باشد، خريداران و سازندگان مسكن مي‌توانند پيام روشني دريافت كنند، بنابراين مكث نمي‌كنند و به راه خود ادامه مي‌دهند. روشن بودن سياست‌ها همچنين مي‌تواند امنيت خريداران و توليدكنندگان را به دنبال داشته باشد. گام بعد به نظر من اتخاذ سياست‌هاي صحيح در سياست‌هاي پولي است. در هر صورت پيام اصلي اين است كه دولت سياست‌هاي هماهنگي در بازار مسكن اتخاذ كند.
آيا ميزان حمايت دولت از انبوه‌سازان و فعالان ساخت و ساز كافي است.
تنها حمايت از بخش توليد كافي نيست.
مقوله مسكن دو بعد متفاوت دارد و دولت بايد به هر دو بعد آن توجه داشته باشد. اندكي بي توجهي به توليد باعث انباشت تقاضا و افزايش قيمت مي‌شود و در مقابل بي‌توجهي به طرف تقاضا باعث انباشت سرمايه و افزايش هزينه سازندگان مسكن مي‌شود.
نبايد اجازه داد كه دوره ركود بازار مسكن طولاني شود. اين روند باعث مي‌شود كه سرمايه سازندگان مسكن بلوكه شده و هزينه تمام شده آن را افزايش دهد. گذشته از آن، نگراني ما از وزارت مسكن و سياست‌هاي اين وزارتخانه تخصصي نيست. ما نگران سياست‌هاي پولي دولت هستيم كه دچار افراط و تفريط مي‌شود.
مثل باز گذاشتن در خزانه بانك مركزي در سال‌هاي 85 و 86 و در پيش گرفتن سياست‌هاي انبساطي و در مقابل، بستن در خزانه و سه قفله كردن منابع بانكي در سال 87 و 88. اين سياست‌ها گاهي از اين طرف بام افتادن است و گاهي از آن طرف سقوط كردن. رييس كل بانك مركزي بايد مثل رهبر يك اركستر سمفونيك، چنين نقشي را ايفا كند، اگر نه شاهد افزايش تورم و افزايش قيمت در همه بخش‌ها خواهيم بود.
پس قبول داريد كه بسياري از سازندگان واحدهاي مسكوني براي فروش واحدهاي خود با مشكل مواجه شده‌اند.
به نظر من همين طور است كه مي‌گوييد. خيلي از واحدها كه در دوران گراني مصالح ساخته شده‌اند به دليل هزينه تمام شده بالايي كه دارند، فعلا غيرقابل فروش هستند. از سوي ديگر چون بانك مركزي به خزانه‌اش قفل زده خيلي از واحدها به دليل كمبود نقدينگي نيمه تمام رها شده‌اند.
آيا بحران مالي جهان كه ريشه در بازار مسكن آمريكا دارد، تاثيري بر بخش مسكن ايران داشته است.
به نظر مي‌رسد بحث مسكن در ايران با خيلي كشورها متفاوت است، چرا كه در ايران در طول سال‌هاي متمادي دچار انباشت تقاضا و بحران كمبود مسكن بوده‌ايم كه در كنار عواملي هم چون كم رونقي در ديگر بازارها، باعث هجوم نقدينگي به اين بخش مي‌شود. اتفاق خوبي نيست كه نقدينگي و سرمايه‌هاي مردمي‌به جاي جذب بازار ساخت و ساز، جذب معاملات مكرر مسكن مي‌شود اين نشان مي‌دهد كه كار ما در سياستگذاري ايراد دارد.
در مورد بحران مالي جهان، شرايط اين‌گونه بود كه بحران در قالب كاهش شديد قيمت‌ها و امتناع وام‌گيرندگان از بازپرداخت اقساط به دليل غيراقتصادي بودن قيمت‌ها به وجود آمد، اما بحران مسكن در ايران ناشي از آثار غيرمتعارف ركود تورمي برخاسته از سياست‌هاي مالي است كه در يك دوره منجر به تشديد سفته بازي و معاملات مكرر و در نتيجه افزايش قيمت‌ها مي‌شود و در نهايت با تغيير سياست‌هاي پولي دولت، دچار ركودي مضاعف مي‌شود.به‌نظر من بحران مالي جهان شرايط خوبي براي ساخت‌وساز ايجاد كرده و قيمت‌ها را اقتصادي كرده‌است.
از کشتن افراد عینکی به جرم روشنفکر بودن تا حذف پول و مذهب از مناسبات اجتماعی / فاجعهبارترین حرکت قرن بیستم برای ساخت اتوپیای روستایی
شباهتهای قائد بغداد و پیشوای برلین؛ از میل به ویرانگری تا قهرمان پرستی
طرز تهیه کباب لاهماجون، خوشمزهترین کباب ترکی
سالاد فیله مرغ سوخاری با سس رنچ، جذابترین سالادی که تابهحال خوردهاید
