آیا قرار است شرایط باز هم برای مستاجرها سخت‌تر شود

تشدید بحران اجاره‏‏‌نشینی در کشور همزمان با ثبت رکورد تورمی جدید در این بازار، یک سوال مهم درباره وظیفه شهر مقابل مستاجر‌ها ایجاد می‏‏‌کند. آمار‌های رسمی از تازه‏‏‌ترین وضعیت بازار اجاره مسکن در شهرها، در حالی از افزایش ۴۱.۴ درصدی متوسط اجاره‏‏‌بها در کشور در بهمن ۱۴۰۲ نسبت به بهمن ماه سال گذشته خبر می‏‏‌دهد که مستاجر‌ها بعد از ثبت رکورد تورمی جدید، نگران وضعیت سال آینده این بازار هستند؛ آیا قرار است شرایط باز هم برایشان سخت‏‏‌تر شود؟

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد، تنها مسیر کوتاه مدت پیش روی بازار اجاره برای کاهش فشار تورمی، کاهش تقاضا در این بازار از مسیر احیای قدرت خرید گروهی از مستاجرها است. این هدف نیز محقق نخواهد شد مگر با کاهش ریسک‌ها و انتظارات تورمی و در نهایت کاهش تورم مسکن. راهکار بلندمدت هم افزایش عرضه مسکن موردنیاز تقاضای غالب، یعنی خانه اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی مسکن است.

در چنین شرایطی، مدیریت شهری تهران، همزمان با طرح خانه سازی دولت (ساخت یک میلیون مسکن در سال)، با تشکیل قرارگاه مسکن، برنامه خانه سازی در پایتخت را در دستور کار دارد؛ اما سوال مهم آن است که آیا اساسا شهرداری‌ها وظیفه‌ای در زمینه تامین مسکن شهروندان دارند؟ اگر وظیفه‌ای در این زمینه بر عهده آن‌ها قرار دارد چرا طی همه سال‌های گذشته، به این موضوع به طور موثر وارد نشده اند و در دوره فعلی نیز تنها ساخت مسکن ملکی در پایتخت برنامه ریزی شده است؛ در حالی که در بسیاری از کلان‌شهر‌های دنیا، مدیریت شهری متولی ساخت و عرضه مسکن استیجاری است؟

مقام پیشین سازمان شهرداری‌ها که در سال‌های گذشته سابقه شهرداری منطقه ۲۲ تهران را نیز بر عهده داشته، این موضوع را مورد بررسی قرار داده است.

علی نوذر پور، معتقد است: پیشبرد سیاست تامین مسکن حمایتی از جمله وظایف بدیهی شهرداران شهر‌های جهان است، اما در تهران به‌خاطر «نوع وابستگی درآمدی بودجه شهرداری» و «مداخله عظیم دولت در بخش مسکن»، این مسیر درست تامین مسکن، به بیراهه رفته است.

بحران اجاره نشینی در شهر‌ها به مرحله‌ای رسیده است که برای کاهش شدت این بحران یک راه حل بیشتر باقی نمانده و آن کاهش ورودی جدید به بازار اجاره برای کاهش بار تقاضا در این بازار است. آن هم از محل افزایش ساخت‌وساز و عرضه جدید و تقویت قدرت خرید خانه اولی ها! برای این موضوع چه باید کرد؟

بهتر است به موضوع بحران اجاره به صورت ریشه ای‌تر نگاه شود. یکی از اصلی‌ترین ریشه‌های بحران اجاره نشینی و تورم فزاینده اجاره در شهر‌ها به‌ویژه کلان‌شهرها، عدم‌تولید مسکن موردنیاز تقاضای غالب (متقاضیان مصرفی) بازار است. در واقع می‌توان گفت که تولید مسکن متناسب با نیاز تقاضای موجود انجام نمی‌پذیرد و در چنین شرایطی هم قیمت و هم اجاره بها با جهش روبه‌رو می‌شود. از سوی دیگر در همه سال‌های گذشته تاکنون ورود دولت‌ها به عرصه سیاستگذاری مسکن ورود درستی نبوده است؛ به این معنا که دولت‌ها در نقش متولی مسکن، به طور مستقیم وارد بحث ساخت‌وساز شده اند. در حالی که مقوله مسکن بیشتر امری محلی است و اگر قرار باشد نهادی به صورت عملیاتی و مستقیم وارد این حوزه شود، شهرداری‌ها و شورا‌های شهر هستند و لازم است که اختیارات کامل هم در این زمینه داشته باشند. در قوانین قدیمی مانند قانون شهرداری‌ها مصوب سال ۱۳۳۴ هم یکی از وظایف شهرداری‌ها تولید مسکن بوده است که بعدا با تشکیل وزارت آبادانی و مسکن به این وزارتخانه منتقل شد. تضعیف مدیریت شهری به نفع دولت اتفاق نامبارکی بود که در همه عرصه‌های زندگی شهری از جمله بازار مسکن اثر نامطلوب خود را داشت. در واقع ما در امر تولید مسکن در شهر‌ها ظرفیت بزرگی یعنی شهرداری‌ها و شورا‌ها را در اختیار داشتیم که با دولتی شدن امور حاکمیتی تولید مسکن و تصدی دولت بر امر خانه سازی این ظرفیت را از دست داده ایم. در دو تا سه دهه اخیر تلاش شهرداری‌ها برای احیای بافت‌های فرسوده هم عمدتا با هدف تولید مسکن و پاسخ به نیاز مسکن نبوده است. بلکه هدف بیشتر مقاوم سازی و باز‌زنده سازی بافت‌های فرسوده و مهیا کردن این‌ها برای زندگی با کیفیت بیشتر بوده است.

در شهر‌ها و کشور‌های موفق در حوزه تامین مسکن، شهرداری‌ها یا حکومت محلی از زمین‌های خود به نفع ساخت و عرضه مسکن استیجاری استفاده می‌کنند؛ چرا در همه سال‌های گذشته تاکنون، حتی همین حالا که شهرداری تهران به موضوع ساخت مسکن در قالب «قرارگاه مسکن» ورود کرده است، باز هم سیاست ساخت مسکن ملکی را که تجارب قبلی حاکی از عدم‌موفقیت آن برای پاسخ به نیاز متقاضیان واقعی بازار مسکن شهر‌ها بوده است، انتخاب کرده و سراغ ساخت و عرضه مسکن استیجاری نرفته است؟

اینکه در دوره فعلی، مدیریت شهری به بحث تولید مسکن ورود کرده اتفاق مثبتی است و این ورود، ورود خوبی است. اما قوانین و مقررات در این حوزه تغییر نکرده و همه تکالیف در این زمینه هنوز بر عهده دولت است. از سوی دیگر نوع مواجهه با امر تولید مسکن در شهرداری تهران و نام‌گذاری این رویکرد با عنوان «قرارگاه» نشان‌دهنده این است که نگاه چندان درستی بر این موضوع حاکم نیست. قرار نیست جنگی در این زمینه رخ دهد که نام این رویکرد یا سیاست «قرارگاه» انتخاب شده است. بلکه تولید مسکن یک امر اقتصادی، اجتماعی و کارشناسی است. برنامه ریزی در این زمینه باید از سوی افراد متخصص و کارشناس با دانش و بینش مرتبط با امر مسکن سازی و تامین مسکن صورت بگیرد. وقتی نیرو‌هایی که اساسا فاقد تخصص و تجربه کافی در حوزه سیاست‌های درست تامین مسکن هستند به کار گمارده می‌شوند خب نتیجه هم مشخص است. نتیجه اتخاذ سیاست و مسیر‌های نادرست برای رسیدن به یک هدف درست یعنی تامین مسکن موردنیاز جامعه و شهر است. عدم‌تجربه و تخصص کافی در حوزه مسکن و غلبه نگاه سیاسی بر ضرورت‌های کارشناسی و تخصصی علت اصلی انحراف از مسیر درست برای رسیدن به هدف تامین مسکن مطابق با نیاز واقعی است.

در شرایطی که تنها مسیر کاهش بحران اجاره نشینی در کشور، افزایش عرضه و کاهش فشار تقاضا در این بازار است، آیا مدیریت شهری می‌تواند از مشوق‌هایی مانند بخشودگی عوارض ساخت یا سایر مشوق‌ها و تخفیف‌ها نظیر آنچه هم اکنون برای ترغیب به نوسازی بافت‌های فرسوده در حال اجراست و نتایج مثبتی هم داشته است، برای ساخت و عرضه مسکن به بازار اجاره استفاده کند؟

شهرداری‌ها در حوزه‌های درآمدی با مشکلات جدی مواجه هستند. با توجه به افزایش قابل‌توجه رقم بودجه شهرداری تهران در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۱۴۰۲ و رسیدن آن به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان، شهرداری اتفاقا برای سال بعد بیش از هر زمان دیگری اتکای درآمدی خود را روی عوارض ساخت‌وساز و درآمدزایی از این محل قرار می‌دهد. در حالی که بخش زیادی از بودجه ۱۴۰۲ نیز محقق نشده است. در برخی از مناطق آمار تحقق بودجه شهرداری در ۱۴۰۲ در آخرین ماه سال اعدادی حول و حوش ۳۰ تا ۴۰ درصد اعلام می‌شود؛ مشخص نیست این افزایش بودجه به این میزان برای سال بعد از چه مسیری تحقق خواهد یافت!

در چنین شرایطی عملا امکانی برای شهرداری تهران باقی نخواهد ماند که به حوزه‌هایی مثل تخفیف عوارض و... ورود کند. در حالی که می‌دانیم نظر شهرداری افزایش عوارض حوزه ساخت‌و‌ساز است و هر سال نیز این عوارض را افزایش می‌دهد. در واقع زمانی که اتکای اصلی درآمد شهرداری بر عوارض ساخت‌وساز است نمی‌توان امیدوار بود که برای تامین مسکن و عرضه مسکن استیجاری به سمت تخفیف‌ها و معافیت‌های عوارض ساخت برود.

اگر نظام مدیریت شهری به گونه‌ای اصلاح می‌شد که در هنگام صدور پروانه ساختمانی از متقاضیان عوارضی دریافت نمی‌شد و این عوارض در قالب شارژ شهری، مالیات شهری یا عوارض نوسازی، به مرحله بهره برداری و نگهداری منتقل می‌شد، راهکار جدی تری مهیا می‌شد که می‌توانست مشوقی باشد برای تولید مسکن. با این تغییر رویکرد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن هم کاهش می‌یافت. این در حالی است که هم اکنون و از سال‌های قبل بیشترین سهم درآمدی شهرداری تهران مبتنی برعوارض ساخت‌وساز و همچنین درآمد‌های ناشی از آرای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ و ماده ۵ بوده است؛ بنابراین از این جهت هم شهرداری‌ها به شدت به عوارضی که از محل ساخت‌و‌ساز دریافت می‌کنند وابسته هستند. کمکی هم از سوی دولت دریافت نمی‌کنند؛ بنابراین اگر بخواهند از این حوزه کاهش درآمد داشته باشند آن هم برای موضوعی که از نظر قانونی چندان در برابر آن وظیفه‌مند هم نیستند برایشان چندان مطلوب نخواهد بود و در تامین هزینه‌های متعددی که در شهر بر عهده آن‌ها قرار دارد، دچار مشکل می‌شوند.

اما آنچه مسلم است این است که باید عرضه مسکن افزایش یابد. سیاست توسعه شهر‌ها و ضمیمه کردن اراضی به محدوده شهری که هم اکنون در دولت دنبال می‌شود نیز برای افزایش ظرفیت شهر‌ها به منظور ساخت مسکن صورت می‌گیرد؛ البته این هم عواقب و پیامد‌های منفی خود را در حوزه شهرسازی خواهد داشت و حتی اگر موفق هم باشد در بلندمدت جواب می‌دهد. نباید فراموش کرد که مسکن هم مانند سایر حوزه‌های اقتصادی وابسته به وضعیت اقتصاد کلان است و در شرایطی که اقتصاد کلان کشور ناکارآمد باشد نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن و سایر حوزه‌ها برای پاسخ به نیاز‌های شهروندان، کارآمد باشند. اقتصاد کلان کارآمد نیز متاثر از حوزه سیاستگذاری‌های داخلی و خارجی است و تا مسائل مربوط به این حوزه‌ها حل و فصل نشود، مسائل اقتصاد کلان و سپس مسائل حوزه‌های اقتصادی مانند مسکن و... حل نخواهد شد. در واقع همه این‌ها به عنوان یک مجموعه علت و معلولی در کنار هم قرار دارد و هر یک به دنبال دیگری است.