«پرواز» اجاره، «افسوس» مستاجر

فرارو- تب مسکن دوباره بازگشت. بازهم اجاره بها. گزارش‌های مختلف از افزایش اجاره بهای مسکن حکایت می کند. برخی اخبار از افزایش 10 تا 20 درصدی اجاره بها در تهران می‌گویند. این در شرایطی است که جزییات بسته سامدندهی اجاره بها هفته گذشته منتشر شد.

به گزارش فرارو، در یک هفته گذشته سه اتفاق مهم در حوزه مسکن اجاره‌ای رخ داده است. تدوین و انتشار جزییات بسته ساماندهی اجاره بها، انتشار گزارش مرکز آمار ایران در باره وضعیت اجاره بهای واحدهای مسکونی در پاییز 89 در تهران و افزایش اجاره بها در آستانه اغاز فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن از اتفاقات مهم یک هفته گذشته در بازار مسکن به حساب می آید.

دولت در راستای وعده ی خود برای کنترل بازار اجاره بها هفته گذشته اقدام به انتشار بسته ی ساماندهی اجاره بها نمود که هنوز هم مورد بحث بسیاری از کارشناسان این حوزه است. اما هنوز یک هفته از این اتفاق نگذشت که خیزش اجاره‌ها در بازار مسکن تهران آغاز شد.

خبرگزاری مهر امروز در گزارشی اعلام کرد که اجاره بهای مسکن در ماه‌های اخیر با افزایش 10 تا 20 درصدی در نقاط مختلف شهر تهران روبرو شده است و مشاوران املاک هم تائید می‌کنند که این افزایش ادامه خواهد داشت.

کارشناسان یکی از دلایل افزایش اجاره بها را، کاهش نرخ سود بانکی می‌دانند. درواقع کاهش نرخ سود سپرده ها و عدم تسهیلات دهی بانکها موجب شده که اغلب مالکان، اجاره بها را یکی از راههای کسب درآمد به شمار آورند؛ بنابراین با افزایش قیمت در هر بخش به خصوص در مواد غذایی، مالکان هم اجاره بها را افزایش می دهند.

به نظر می‌رسد با توجه به این که فصل نقل و انتقالات هنوز از راه نرسیده است باید این افزایش اجاره بهای مسکن را به عنوان یک هشدار جدی تلقی کرد چرا که تجربه نشان داده است که با نزدیک شدن به خرداد ماه شیب صعود اجاره بها تندتر می‌شود.

تلاش دولت برای کنترل اجاره بها
پس از اتفاقات سال گذشته در بازار مسکن و افزایش سر سام آور اجاره بها در بهار و تابستان وزارت مسکن به این فکر افتاد که راهکاری را برای مقابله با این وضعیت پیدا کند.

در تابستان سال گذشته بود که نیکزاد وزیر مسکن در همین راستا از تدوین بسته ساماندهی مسکن خبر داد، بسته ای که هفته گذشته جزییات آن منتشر شد. جزییاتی که خود بحث های فراوانی را در پی داشته است.

تنظیم قرارداد اجاره به صورت «دوساله» راهكار اصلی بسته، برای كنترل نرخ اجاره است كه به گفته كارشناسان یكسری هزینه‌های پنهان از جمله هزینه جست‌وجوی آپارتمان، هزینه جابه‌جایی و حق‌كمیسیون مشاور‌املاك را برای مستاجر به نصف كاهش می‌دهد، اما این تغییر در مهلت قرارداد، در گام اول نیازمند اجرای داوطلبانه از سوی مالكان است كه برای آن مالكان باید تشویق شوند.

فردین یزدانی كارشناس و نویسنده طرح جامع مسكن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره بسته ساماندهی گفت: «مهلت دوساله برای قراردادهای اجاره صرفه‌جویی موثری برای مستاجران به دنبال خواهد داشت ضمن اینكه تبعات روانی چنین قراردادی به نفع مستاجر است.»

اما وی معتقد است که در حال حاضر بستر حقوقی برای تنظیم دو ساله قرارداد اجاره فراهم نیست و به همین خاطر باید مشوق‌های موثر مالیاتی برای آن در نظر گرفت.

یزدانی همچنین قرارداد دوساله را در صورت عدم كنترل روی نرخ‌های اجاره، عاملی برای ورود تورم انتظاری به بازار اجاره مسكن دانست و گفت: «احتمال دارد برخی موجران با این تصور كه در سال دوم قرارداد قیمت‌ها افزایش می‌یابد، تورم ذهنی خود را در همان سال اول در قرارداد اعمال كنند.»

وی همچنین ارائه تسهیلات تشویقی برای ساخت واحدهای نیمه تمام را از جمله بهترین راهکارها برای متعادل کردن نرخ اجاره ارزیابی کرد و عنوان کرد در همه جای دنیا این رویه برای فعال کردن صنعت اجاره داری مرسوم است اما باید دولت شرایطی ایجاد کند که حتما واحدها به بازار اجاره عرضه شوند.

در همین حال محمد رضا اعوانی، مسوول پیشین سامانه رهگیری در وزارت بازرگانی با انتقاد از طرح دولت گفت: «اصولا ساماندهی بازار اجاره بها بیش از هرچیز منوط به ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است و با توجه به اینکه تعادل بین عرضه و تقاضا باعث می‌شود که از ایجاد حباب قیمت در بازار اجاره جلوگیری شود از این رو اگر بر مبنای بسته حمایتی تسهیلات تشویقی به مالکان واحدهای نیمه کاره پرداخت شود در این صورت قطعا از بروز نوسانات قیمتی در این بازار ممانعت ایجاد خواهد شد.»

وی با اشاره به موانع حقوقی قراردادهای دوساله افزود باتوجه به اینکه بر مبنای قانون اساسی، مالکیت در اسلام محترم است؛ از این رو نمی‌توان با روش‌های دستوری مالکان را وادار کرد که اقدام به انعقاد قرارداد دوساله با مستاجران کنند مگر اینکه شرایط تشویقی مهیا شود که مالکان خود به خود به این سمت حرکت کنند و داوطلبانه برای انعقاد قرارداد دوساله اقدام کنند.

گزارشی که برق از سر آدم می‌پراند
با وجود این که گزارش ها از وضعیت ناجور اجاره بهای مسکن حکایت می کند، مرکز امار ایران روز گذشته گزارشی از وضعیت اجاره بها در پاییز 89 منتشر کرد که در نوع خود عجیب به حساب می‌آید.

این گزارش نشان می‌دهد که اجاره بها در تهران آن هم در فصل پاییز چه وضعیت اسفناکی داشته است. گزارش مرکز آمار در دو بخش به بررسی حداقل اجاره بها و حداکثر اجاره در مناطق 22گانه تهران پرداخته است.

براین اساس در پاییز پارسال، حداقل اجاره یك متر مسكن در تهران 1600 تومان در منطقه 14 تهران بوده است كه با این حساب برای اجاره یك آپارتمان 50 متری در این منطقه باید حداقل ماهانه 80 هزار تومان پرداخت. با این حساب اجاره یك آپارتمان 100 متری در این منطقه ماهانه 160 هزار تومان بوده است.

در بررسی حداقل های نرخ اجاره در مناطق 22 گانه تهران درمی یابیم كه در مناطق یك، دو، سه و 22 تهران كه جزو مناطق گران قیمت هستند، حداقل اجاره یك متر آپارتمان بین 2300 تا 2450 تومان بوده است. به این ترتیب برای اجاره یك آپارتمان 50 متری در این مناطق باید حداقل ماهانه 120 هزار تومان پرداخت شود.

اما اصل ماجرا را باید در بخش دیگر گزارش مرکز آمار جست و جو کرد جایی که از حداکثر اجاره بها سخن می‌گویید که با واقعیات بیشتر جور در می‌آید.

بر اساس این گزارش، منطقه 17 تهران در این خصوص یكی از ارزانترین اجاره بهای مسكن را در تهران دارد، ولی بالاترین نرخ اجاره بها در این منطقه ارزان به ازای هر یك متر بیش از 8486 تومان بوده است كه با این حساب اجاره یك آپارتمان 50 متری در این منطقه 424 هزار تومان در ماه بوده است.

گرانترین نرخ اجاره مسكن در سال گذشته را منطقه یك تهران داشته است كه باید به ازای اجاره یك متر آپارتمان 36 هزار و 777 تومان بپردازید. حال تصور كنید كه می خواهید یك آپارتمان 50 متری در منطقه یك تهران اجاره كنید ( با این واقعیت كه كمتر كسی در منطقه یك تهران به دنبال اجاره آپارتمان 50 متری است). اجاره ماهانه این آپارتمان بیش از یك میلیون و 830 هزار تومان است. بالتبع در منطقه یك تهران برای اجاره آپارتمان 100 متری باید ماهانه 3 میلیون و 670 هزار تومان و اجاره آپارتمان 200 متری نیز 7 میلیون و 400 هزار تومان در ماه بپردازید.

با جمع بندی آمار مرکز آمار ایران این گونه می‌توان نتیجه گیری کرد؛ متوسط قیمت خرید و فروش مسكن در تهران در پاییز سال گذشته 12.1 درصد و اجاره بها 24.9 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد داشته است.

متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یك مترمربع زیربنای مسكونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملكی در شهر تهران 100748 ریال بوده است كه نسبت به فصل قبل 4.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 24.9 درصد افزایش داشته است. 

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیش ترین متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یك مترمربع زیربنای مسكونی معامله شده، 135104 ریال در منطقه 1 و كمترین آن 45086 ریال در منطقه 20 بوده است. 

تغییرات اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای هر مترمربع زیربنای مسكونی در معاملات انجام شده بین حداقل 16000 ریال در منطقه 14 و حداكثر 367778 ریال در منطقه 1 بوده است.